direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Polaroidterrein - Performance Factory
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0153.BP00074-0002

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding bestemmingsplan

Het bestemmingsplan “Polaroidterrein - Performance Factory” heeft als doel de bestemming van de binnen het plan gelegen gronden en de bouw- en gebruiksmogelijkheden daarvan vast te leggen. Met dit bestemmingsplan wordt beoogd het mogelijk te maken dat de bestaande bedrijfsgebouwen op het voormalige Polaroidterrein kunnen worden gebruikt voor diverse functies en activiteiten die passen binnen het concept van “The Performance Factory”. Tevens zullen in het bestemmingsplan de bedrijfsactiviteiten van het bedrijf “Impossible”, de doorstart van het voormalige Polaroid, van een passende bestemming worden voorzien. Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de vorm van nieuwbouw van woningen en/of bovenlokale commerciële voorzieningen mogelijk.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied van het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" is gelegen in het stadsdeel Centrum in de wijk De Bothoven, aan de rand van de Enschedese binnenstad. Het plangebied bestaat in zijn geheel uit het voormalige Polaroid bedrijfsterrein aan de Hoge Bothofstraat, met uitzondering van het openbare parkeerterrein op de hoek van de Hoge Bothofstraat met de Oldenzaalsestraat.

afbeelding "i_NL.IMRO.0153.BP00074-0002_0001.jpg"

afbeelding: situering plangebied "Polaroidterrein - Performance Factory" in Enschede

Het plangebied wordt globaal begrensd door de spoorlijn Enschede-Gronau in het noorden, de Kremersmaten in het oosten, de Hoge Bothofstraat in het zuiden en de Oldenzaalsesetraat in het westen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0153.BP00074-0002_0002.jpg"

afbeelding: situering plangebied "Polaroidterrein - Performance Factory" in de wijk De Bothoven

1.3 Geldende juridische regelingen

Het plangebied is gelegen in het gebied waarvoor sinds 20 april 2007 het bestemmingsplan "De Bothoven 2006" geldt. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Enschede op 27 november 2006 en goedgekeurd door gedeputeerde staten van Overijssel op 29 januari 2007. In het vigerende bestemmingsplan "De Bothoven 2006" hebben de in het plan begrepen gronden de basisbestemming "Bedrijven t/m categorie 2" en de specifieke bestemming "vervaardiging fotochemische producten".

afbeelding "i_NL.IMRO.0153.BP00074-0002_0003.jpg"

afbeelding: fragment plankaart vigerend bestemmingsplan "De Bothoven 2006"

1.4 Wettelijk kader

Het wettelijk kader van een bestemmingsplan is de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro).

De wet verplicht dat elke 10 jaar een bestemmingsplan opnieuw wordt vastgesteld. Een bestemmingsplan dat ouder is dan tien jaar wordt als niet meer actueel beschouwd.

Wet ruimtelijke ordening

De Wro schrijft voor dat de gemeenteraad "voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vaststelt, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in dat plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven".


Besluit ruimtelijke ordening

In het Bro is geregeld hoe een bestemmingsplan en andere ruimtelijke plannen er uit moeten zien, wat vastgelegd moet worden en wat meegewogen moet worden De toelichting moet daarom vermelden wat de uitkomsten zijn van onderzoeken over ecologie/flora/fauna, hoe het is gesteld met de waterhuishouding, of de Wet milieubeheer van toepassing is voor bijvoorbeeld een Milieu Effect Rapport, of sprake is van archeologie/cultuurhistorie, welke milieukwaliteitseisen wat betreft lucht, bodem, geluid bij het plan betrokken zijn en welk beleid van gemeente, provincie en Rijk een rol speelt.


Een bestemmingsplan is daarom een juridisch ruimtelijk beleidsdocument, waarin de bestemming van de gronden met inbegrip van de daarop van toepassing zijnde gebruiks- en bouwregels en de daarop aanwezige bebouwing worden vastgelegd, maar waarin ook ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn opgenomen.

Deze toelichting is daarom een verplicht document (artikel 3.1.2 t/m 3.1.7 en artikel 3.2.1 t/m 3.2.4 Bro).


Digitalisering

Alle ruimtelijke plannen moeten voor iedereen digitaal beschikbaar en raadpleegbaar zijn. Daarvoor is een landelijke voorziening in het leven geroepen. Er moet gewerkt worden via landelijk vastgestelde regels (artikel 1.2.1 en 1.2.2 Bro, nader uitgewerkt in de ministeriële regeling standaarden ruimtelijke ordening).


Kosten

In de wet is bepaald dat de kosten voor het maken van een bestemmingsplan verhaald kunnen worden op de aanvrager. Die kosten worden vastgesteld in een exploitatieplan, maar ze kunnen ook op een andere wijze verhaald worden, bijvoorbeeld door het sluiten van een overeenkomst (afdeling 6.4 Wro).

1.5 Adviezen, vooroverleg en procedure

Adviezen

Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan vragen burgemeester en wethouders aan het binnen het plangebied werkzame erkende wijkorgaan advies uit te brengen over het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Dit is geen wettelijke procedurestap maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze die is vastgelegd in de Regeling Wijkorganen 2003 en nader uitgewerkt in de notitie Wijkorganen en Adviesafspraken.

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Polaroidterrein - Performance Factory” is het erkende wijkorgaan "Wijkraad De Bothoven" actief.

De wijkraad is gevraagd schriftelijk advies uit te brengen. In het kader van de adviesvraag is het bestemmingsplan op 17 februari 2014 inhoudelijk doorgesproken met leden van de wijkraad.  

De wijkraad heeft op 3 maart 2014 schriftelijk laten weten in te kunnen stemmen met het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory"

Vooroverleg

In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk.

Geen vooroverleg bestemmingsplan “Polaroidterrein - Performance Factory ”.

Het bestemmingsplan “Polaroidterrein - Performance Factory” maakt geen ontwikkelingen mogelijk waarbij ruimtelijke belangen van andere gemeenten, het waterschap Vechtstromen (voorheen Regge en Dinkel), de provincie Overijssel of het Rijk in het geding zijn. Daarom is voor dit bestemmingsplan afgezien van het plegen van vooroverleg. Wel wordt het ontwerpbestemmingsplan ter kennisname toegezonden aan het waterschap Vechtstromen. Omdat het plangebied direct grenst aan de spoorlijn Enschede-Gronau wordt het ontwerpbestemmingsplan ook ter kennisname toegezonden aan ProRail.

Procedure

Vooraankondiging

Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet. In Enschede wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro).

Het voornemen om het bestemmingsplan “Polaroidterrein - Performance Factory” in voorbereiding te nemen is op 2 oktober 2013 gepubliceerd in het gemeentelijk blad “Huis aan Huis" en op de website van de gemeente Enschede.

Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan

In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in de Nederlandsche Staatscourant en in het gemeentelijk blad "Huis aan Huis" en langs “elektronische weg”, dus internet.

De aankondiging van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan “Polaroidterrein - Performance Factory” en de mogelijkheid om tijdens die periode een zienswijze naar voren te brengen is gepubliceerd in "Huis aan Huis", in de Staatscourant, op de website van de gemeente Enschede en op de website www.officielebekendmakingen.nl.

Zienswijzen

Van de eventueel ingekomen zienswijzen en de gemeentelijke beantwoording daarvan wordt een verslag gemaakt dat als bijlage bij het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan wordt gevoegd.

Gewijzigde vaststelling (optionele variabele)

De naar voren gebrachte zienswijzen hebben wel/niet geleid tot een voorstel aan de gemeenteraad tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan. Daarnaast (indien ook ambtshalve wijzigingen) / Wel (indien geen wijzigingen n.a.v. zienswijzen maar wel ambtshalve wijzigingen) is de gemeenteraad voorgesteld het bestemmingsplan ambtshalve op een aantal onderdelen van ondergeschikte aard gewijzigd vast te stellen. (optionele variabele)

Rechtsbescherming

Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden nog de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planologisch beleidskader

2.1 Ruimtelijk beleid en regels van het Rijk

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau staat in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De structuurvisie is sinds maart 2012 van kracht en vormt de kapstok voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR beschrijft de Rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland in de richting van het jaar 2040. Eén van de kernbegrippen in de SVIR is decentralisatie. Het kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen. Provincies en gemeenten krijgen letterlijk de ruimte om maatwerk te leveren voor regionale opgaven.

Het kabinet heeft dertien nationale (gelijkwaardige) belangen opgesteld. Dit zijn concrete belangen waarvoor het Rijk verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Bro.

Het Barro is in werking sinds 2011 en bevat onderwerpen die van rijksbelang zijn, zoals defensie, de ecologische hoofdstructuur, ruimte voor de rivier, kustverdediging, de elektriciteitsvoorziening en toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet. Per onderwerp bevat het Barro regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Binnen drie jaar moet het onderwerp zijn opgenomen in een bestemmingsplan.

2.1.3 Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van het Rijk

De ontwikkelingen die het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" beoogt mogelijk te maken vallen niet onder een van de in het beleid en de regels van het Rijk genoemde nationale belangen.

2.2 Ruimtelijk beleid en regels van de provincie Overijssel

2.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening die Provinciale Staten van Overijssel op 1 juli 2009 hebben vastgesteld en geactualiseerd bij besluit van 3 juli 2013. De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

De hoofdambitie van de visie is een toekomst vaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. In het beleid van de provincie staan daarom de zorg voor ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid centraal. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door vooral in te zetten op het beschermen van bestaande kwaliteiten en deze te verbinden met nieuwe ontwikkelingen. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving staat voorop, in combinatie met een goed vestigingsklimaat, een goede woonomgeving en een fraai buitengebied. De essentiële gebiedskenmerken zijn daarbij het uitgangspunt.

Om deze ambities waar te kunnen maken bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. De filosofie van dit model is dat de provincie samen met partners een gezamenlijke visie of doel deelt en dat vervolgens elke partij in de eigen verantwoordelijkheidssfeer in actie komt. Het uitvoeringsmodel heeft drie niveaus: generieke beleidskeuzes, ontwikkelperspectieven en gebiedskenmerken. Aan de hand van deze niveaus wordt duidelijk of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en of er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe de ontwikkeling uitgevoerd kan worden.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie

In onderstaande afbeelding staat de “vishaak” van het uitvoeringsmodel en de niveaus daarin toegelicht.

afbeelding "i_NL.IMRO.0153.BP00074-0002_0004.jpg"

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit beleid van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalen of een ontwikkeling nodig is of mogelijk. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

De provincie hanteert een drietal algemene generieke beleidskeuzes:

  • bovenlokale afstemming
  • integraliteit
  • SER-ladder (ladder duurzame verstedelijking)

Gemeenten moeten hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen afstemmen met hun buurgemeenten, om te voorkomen dat inefficiënte concurrentie tussen gemeenten ontstaat. Daarnaast dient de planvorming zo integraal mogelijk te zijn, wat inhoudt dat naast duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit ook alle relevante vakinhoudelijke beleidsaspecten in een zo vroeg mogelijk stadium bij de planvorming moeten worden betrokken. Ten slotte dient ook de 'SER-ladder' (ladder duurzame verstedelijking) te worden toegepast, die inhoudt dat eerst bestaande bebouwing en herstructureringsmogelijkheden worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Daarnaast zijn er nog een aantal vakinhoudelijke generieke beleidskeuzes, deze betreffen onder meer de waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond en de ecologische hoofdstructuur.

Ontwikkelingsperspectieven

Na de toetsing aan de generieke beleidskeuzes komen de ontwikkelingsperspectieven aan de orde. In de Omgevingsvisie staan zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelperspectieven zijn flexibel voor de toekomst en geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Gebiedskenmerken

Tot slot zijn de gebiedskenmerken van belang, die bestaan uit vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisure-laag). Voor elke laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

2.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd.

In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden.

2.2.3 Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van de provincie Overijssel

De ontwikkelingen die het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" beoogt mogelijk te maken is getoetst aan de generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en de gebiedskenmerken uit de Omgevingsvisie Overijssel 2009.

Generieke beleidskeuzes

Met het concept 'The Performance Factory' wordt een voormalig bedrijfsterrein aan de rand van de binnenstad van Enschede geschikt gemaakt voor gebruik ten behoeve van nieuwe economische en maatschappelijke functies. Ook wordt de openbare ruimte op en rondom het terrein heringericht. Daarmee wordt zowel aan het terrein zelf als aan de omgeving een ruimtelijke kwaliteitsimpuls gegeven. Er is geen sprake van ontwikkelingen met een bovenlokaal belang waarover afstemming met buurgemeenten dient plaats te vinden.

Ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken

Voor het plangebied van het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" gelden de ontwikkelingsperspectieven 'Steden als motor' en 'Bedrijventerrein' met het daarbij behorende gebiedskenmerk 'Bedrijventerreinen'. Kern hiervan is herstructurering, transformatie en uitbreiding van het stedelijk gebied inzetten om de kwaliteit en de veerkracht van het stedelijk woon-, werk- en voorzieningenmilieu te garanderen en de ruimtelijke kwaliteit te versterken. Specifiek voor bedrijventerreinen geldt dat er ruimte is voor herstructurering van bestaande monofunctionele werkmilieus.

Provinciale regels

Het plangebied van het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" ligt gedeeltelijk binnen het gebied dat in de Omgevingsverordening van de provincie Overijssel is aangewezen als boringsvrije zone Kotkamp/Schreurserve. Binnen deze boringsvrije zone moeten inrichtingen aan diverse regels voldoen ter bescherming van de grondwaterstand en -kwaliteit in het gebied. Er geldt geen verplichting om de boringsvrije zone door middel van een specifieke aanduiding met bijbehorende beschermingsregeling op te nemen in bestemmingsplannen.

De Oldenzaalsestraat direct ten westen van het plangebied is in de Omgevingsverordening van de provincie Overijssel aangewezen als Landelijke Recreatieve Fietsroute. Het betreft hier de landelijke fietsroute 14 'Saksenroute', die onderdeel uitmaakt van het fietsnetwerk Twente.

Conclusie:

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel 2009 verwoorde en in de Omgevingsverordening Overijssel verankerde ruimtelijk beleid en regels van de provincie Overijssel.

2.3 Gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

Deze paragraaf bevat een korte beschrijving van het algemene ruimtelijke relevante beleid van de gemeente Enschede. De inhoud van deze toelichting is zodanig opgebouwd dat eerst algemene informatie aan de orde komt en vervolgens onderwerpen die specifiek aan dit bestemmingsplan zijn toegeschreven. Het sectorale beleid wordt daarom verderop in deze toelichting behandeld.

2.3.1 Toekomstvisie Enschede 2020 en uitwerkingsvisies

De gemeenteraad heeft op 17 december 2007 de Toekomstvisie Enschede 2020 vastgesteld, waarin de hoofdlijnen en doelstellingen voor het gemeentelijke beleid tot 2020 staan. Het document geeft richting aan het beleid, dat nader uitgewerkt wordt in andere beleidsstukken.

De ruimtelijk relevante aspecten van de hoofdlijnen en beleidsdoelstellingen in de Toekomstvisie zijn uitgewerkt in de Herijking van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie, die op 22 juni 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld. Integraal onderdeel hiervan is een visie op de binnenstad (Binnenstadsvisie) en mobiliteit (Mobiliteitsvisie). Vervolgens is de inhoud van het document Herijking RO-Visie, binnenstadsvisie inclusief mobiliteitsvisie is ruimtelijk vertaald in de Structuurvisie Enschede, die in één van de volgende paragrafen aan de orde komt.

2.3.2 Stedelijke Koers

Onder de noemer "Stedelijke Koers" heeft de gemeenteraad op 24 september 2012 ingestemd met een andere koers voor Enschede. Dat was nodig omdat vraag en aanbod in de vastgoedmarkt op het gebied van wonen, bedrijventerreinen en kantoren flink uit balans zijn. De maatschappij is veranderd. Het aantal projecten, de ambities en de plannen in Enschede die werden voorbereid en uitgevoerd pasten niet meer bij de huidige en toekomstige vraag. Om dit terug te brengen naar een realistisch aanbod heeft de gemeenteraad gekozen voor de plannen en projecten die het meest waardevol zijn voor de toekomst van Enschede en die de economie van Enschede en de regio zoveel mogelijk stimuleren. De financiële uitwerking hiervan vond plaats tijdens de behandeling van de Programmabegroting op 12 november 2012.

In Enschede zullen niet alleen minder woningen worden gebouwd, maar ook andere soorten: minder appartementen en meer woningen met een tuin. De prognose voor de verkoop van grond voor bedrijventerreinen wordt naar beneden bijgesteld. Voor de kantorensector wordt naast verlagen van het aantal te bouwen kantoren ook gekeken naar hergebruik van bestaande kantoren, omdat er sprake is van leegstand.

2.3.3 Structuurvisies

De Wro verplicht iedere gemeente om voor het hele grondgebied één of meer structuurvisies vast te stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Een soortgelijke verplichting geldt ook voor de provincies en het Rijk.

In een gemeentelijke structuurvisie staan de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied en de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid. De structuurvisie bevat ook een uitvoeringsparagraaf waarin de raad aangeeft via welke instrumenten en bevoegdheden de voorgenomen ontwikkeling gerealiseerd zal kunnen worden.

Structuurvisie Enschede

De gemeenteraad van Enschede heeft op 26 september 2011 de Structuurvisie vastgesteld. Hierin is het bestaande ruimtelijk beleid uit de hieronder genoemde gemeentelijke nota's opgenomen en met elkaar in relatie gebracht.

  • Groenstructuur Actieplan, bevat de belangrijkste gemeentelijke ambities op het gebied van behouden en versterken van parken en groenstructuren;
  • Beleidskader kleine windturbines, hierin zijn mogelijke locaties voor kleine windturbines aangewezen;
  • Mobiliteitsplan 2004-2015, bevat de gemeentelijke ambities voor de verkeerscirculatie en bereikbaarheid van de stad. Hieruit zijn de belangrijkste verkeersprojecten voor auto, openbaar vervoer en fiets in de Structuurvisie opgenomen;
  • Nieuwe Energie voor Enschede, bevat de gemeentelijke duurzaamheidsambities voor nieuwe ontwikkelingen, herstructurering en renovatie. Hierbij staat de reductie van CO2 centraal.
  • Gids Buitenkans, bevat op basis van landschapstypologieën en -plekken het kwalitatieve kader voor ontwikkelingen in het buitengebied;
  • Hotelnota, hierin zijn de ontwikkellocaties voor hotels aangewezen;
  • Structuurvisie Luchthaven Twente en omgeving, bevat het ruimtelijke ontwikkelingskader voor de herontwikkeling van het terrein van de voormalige militaire vliegbasis Twente;
  • Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001, bevat belangrijke gemeentelijke ontwikkellocaties en infrastructuurprojecten. Hieruit zijn de nog actuele projecten en locaties in de Structuurvisie opgenomen;
  • Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie en Binnenstadsvisie 2009, bevat het actuele integrale kader voor ruimtelijke ontwikkeling, verkeer, economie en de ontwikkeling van de binnenstad;
  • Ontwikkelingskader Horeca 2005-2015, hierin zijn de horecaconcentratiegebieden en horeca-ontwikkellocaties aangewezen.

Met uitzondering van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001 zijn de individuele beleidsnota's nog steeds van kracht omdat deze meer bevatten dan wat is opgenomen in de Structuurvisie.

In de Structuurvisie gaat het om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de toekomst op het gebied van wonen, groen, economie, verkeer, milieu en gebiedsontwikkeling.

Het doel van de Structuurvisie is het in samenhang presenteren van de hoofdlijnen van sectoraal of gebiedsgericht beleid. Het gaat om de hoofdlijnen van ruimtelijk beleid op de lange termijn, zodat er op projectniveau voldoende flexibiliteit is om in te kunnen spelen op veranderingen.

De Structuurvisie is continu in ontwikkeling. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen en nieuw stedelijk beleid wordt de Structuurvisie aangevuld of nader uitgewerkt, zodat het een actueel strategisch en integraal kader vormt.

Sectorale en gebiedsgerichte structuurvisies

In aanvulling op de eerder genoemde integrale Structuurvisie, heeft de gemeenteraad van Enschede ook drie sectorale structuurvisies en één gebiedsgerichte structuurvisie vastgesteld. Hierin worden specifieke onderwerpen geregeld.

Woonvisie

Op 12 maart 2012 is de Woonvisie Enschede 2025 vastgesteld. De Woonvisie vormt een nadere uitwerking van de Structuurvisie, specifiek toegespitst op de gemeentelijke beleidsdoelstellingen ten aanzien van het wonen.

Detailhandelsstructuurvisie

Op 23 januari 2012 is de Detailhandelsstructuurvisie Enschede 2012 vastgesteld. In deze tweede sectorale structuurvisie staan de hoofdlijnen van het gemeentelijk detailhandelsbeleid voor de komende vier jaar. Na een technische aanpassing in de besluitvorming op 12 november 2012 is dit formeel een structuurvisie zoals bedoeld in artikel 2.1 van de Wro.

Watervisie

Op 27 mei 2013 is de Watervisie 2013-2025 vastgesteld. Deze derde sectorale structuurvisie richt zich op het samen met partners in de waterketen aanpakken van waterknelpunten in Enschede op het gebied van hemelwateroverlast, grondwateroverlast, grondwaterverontreiniging en waterkwaliteit. De watervisie heeft twee sporen, het oplossen van knelpunten en het realiseren van een zestal waterambities.

De op te lossen knelpunten zijn:

  • Overbelasting van het rioolstelsel.
  • Grondwateroverlast.
  • Problemen met waterkwaliteit.

De Enschedese waterambities zijn:

  • Daar waar het kan is het regenwater afgekoppeld van het gemengde riool.
  • De beleving van de groene en blauwe kwaliteit van Enschede versterken door water zichtbaar te maken.
  • Water in de buitenruimte wordt zoveel mogelijk benut voor het opvangen van extreme regenbuien en om bij warme perioden de stad te verkoelen.
  • De watergerelateerde component van de (woon)lasten blijft beheersbaar.
  • Enschedeërs gaan bewuster met water om en zijn meer betrokken bij de watervoorzieningen in de stad.
  • De waterpartners zorgen samen voor een goede waterkwaliteit en – kwantiteit in Enschede.

Structuurvisie Gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente e.o.

Specifiek voor de luchthaven heeft de raad op 14 december 2009 de Structuurvisie Gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente e.o. vastgesteld. De voormalige militaire vliegbasis transformeert tot een burgerluchthaven in een robuuste landschappelijke setting. In samenhang met de ontwikkeling van de luchthaven wordt bedrijvigheid ontwikkeld. Op termijn komt de zuidelijke zone van het huidige vliegveldgebied geheel vrij voor ontwikkeling van natuur. Beekherstel en het ontwikkelen van nieuwe natuur zorgen voor een nieuwe ecologische verbinding die de EHS versterkt.

2.3.4 Toetsing bestemmingsplan aan het gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

In de strategische beleidsdocumenten Toekomstvisie, Stedelijke Koers en de diverse structuurvisies zijn voor het voormalige Polaroidterrein geen specifieke beleidsdoelstellingen of ontwikkelingsrichtingen benoemd.

 

Hoofdstuk 3 Gebiedsbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt een algemene beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven. Daarbij zal voornamelijk worden ingegaan op de huidige ruimtelijke structuur met een beschrijving van de ruimtelijke kenmerken en functies. Doel is het aanreiken van een kader waaraan ontwikkelingen in het plangebied kunnen worden getoetst. In dit hoofdstuk komen achtereenvolgens aan de orde: een ruimtelijk-stedenbouwkundige beschrijving van de huidige situatie in het plangebied, welstand, cultuurhistorie, duurzaamheid, verkeer en parkeren, waterhuishouding en natuur.

3.1 Ruimtelijk-stedenbouwkundige beschrijving

Het plangebied ligt net buiten het stadscentrum van Enschede in de wijk Bothoven, langs de spoorlijn. De locatie kenmerkt zich door grote bouwvolumes en verwijst nog naar het industriële verleden van Enschede. Nog niet zo lang geleden domineerde grootschalige fabrieksbebouwing het beeld langs de spoorlijn van Enschede. In de loop der jaren is deze bebouwing verdwenen en heeft plaats gemaakt voor onder andere woningen . Op de Polaroid locatie is gebouw Zuid nog een overblijfsel van de textielperiode. De overige gebouwen zijn van een later tijdstip. Ze zijn wel passend bij de schaal en maat van het textielcomplex.

Het terrein maakt nu een besloten indruk. Er staan op verschillende plekken hekwerken omheen. In de opzet is nog wel een oude straat herkenbaar, de Lage Bothofstraat. Deze lag tussen de gebouwen in en kwam uit op Oldenzaalsestraat. Het is de bedoeling dat deze straat weer een openbaar karakter krijgt.

Door gebouw Oost wordt een barrière met de naastgelegen woonwijk opgeworpen. Ook de omliggende straten zorgen voor een wat moeizame verbinding met de omgeving. Door toekomstige ingrepen aan de straten en ook de bebouwing van Tattersall is het mogelijk de gebieden wat meer met elkaar te verbinden.

3.2 Voorgeschiedenis en huidige functionele situatie

Nadat Polaroid medio 2008 definitief zijn bedrijfsactiviteiten had beëindigd is er slechts korte tijd sprake geweest van leegstand op het terrein. De nieuwe eigenaar van het terrein, woningcorporatie Domijn is al snel begonnen met het verhuren van bedrijfsruimten aan diverse partijen. Voor bedrijfsactiviteiten of functies die niet in het geldende bestemmingsplan "De Bothoven 2006" pasten is door burgemeester en wethouders ontheffing van het bestemmingsplan dan wel een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan verleend. Het Concept "The Performance Factory" is gaandeweg ontstaan en wordt de komende jaren stapsgewijs verder uitgebouwd. De huidige functionele invulling van de bebouwing op het terrein is al grotendeels in overeenstemming met de gewenste toekomstige situatie zoals die is vastgelegd in het Ambitiedocument Polaroidterrein. Onderstaand wordt per gebouw kort beschreven wat de belangrijkste huidige invulling ervan is.

Gebouw Noord:

Gebouw Noord wordt vrijwel geheel gebruikt door het bedrijf 'Impossible BV", de doorstart van het voormalige Polaroid.

Gebouw Noordwest:

Gebouw Noordwest is het voormalige kantoorpand van Polaroid. In dit pand worden diverse kantoorruimtes verhuurd. Daarnaast zijn hier momenteel de dagbestedingsactiviteiten van Aveleijn en Interakt Contour.

Gebouw Zuid:

Gebouw Zuid wordt gebruikt voor diverse activiteiten en functies op het gebied van kunst, cultuur en ambachtelijke bedrijvigheid.

Gebouw Oost: 

Gebouw Oost wordt gebruikt voor diverse activiteiten op het gebied van sport en bewegen en gezonde leefstijl. Op het dak is een parkeerdek aanwezig.

Portiersgebouw:

Het portiersgebouw is momenteel in gebruik ten behoeve van het beheer.

3.3 Cultuurhistorie

Historie en ontstaansgeschiedenis plangebied

De locatie ligt ten oosten van de kern/het centrum van Enschede. Tot 1832 bestaat dit gebied, ten noorden van een es, uit hooiland. Het wordt doorsneden door een pad op de es en een langs de flank, de Hoge en de Lage Bothof. Het Overijssels Kanaal wordt in 1855 aangelegd en tien jaar later de spoorlijn die Twente met het westen en met Duitsland verbindt. Na aanleg van de spoorlijn kocht textielondernemer Van Heek gronden in de gemeente Lonneker, dicht bij het spoor. Het nieuwe vervoermiddel de trein zorgde voor een snelle aanvoer van grondstoffen en een snelle distributie van de geproduceerde goederen. Van Heek bouwde in 1862 de textielspinnerij Kremersmaten. Deze fabriek breidde in de loop der jaren steeds verder uit langs het spoor en het fabrieksterrein was in zijn hoogtijdagen kilometers lang. Aan het begin van de twintigste eeuw is het Twentse industriegebied uitgegroeid tot een belangrijk economisch centrum; fabrikant van Heek & co. is de grootste industriële onderneming van Nederland. De complexen Kremersmaten, Oostenburg en Transvaal, kantoren, weverijen, spoelerijen, ververijen en spinnerijen, volgen de lage Bothof in een bijna aaneengesloten stedelijke wand op een kavel in de vorm van een taartpunt. Hoge spinnerijen zijn oost-west georiënteerd, weverijen staan, vanwege de lichtinval aan de noordzijde ervan met een fabrieksstraat ertussen. Ook de lage Bothof is getransformeerd tot een fabrieksstraat.

Afbeelding: Historische kaart omgeving plangebied

afbeelding "i_NL.IMRO.0153.BP00074-0002_0005.jpg"

In 1922 staat 60 procent van de spinnerijen en 35 procent van de weverijen in Enschede. 2,5 procent van de beroepsbevolking werkt in de Twentse textielindustrie. Enkele families vormen een economische en maatschappelijke oligarchie. De sociale ongelijkheid is enorm; in de crisisjaren van de jaren twintig leiden loonsverlaging en ontslag regelmatig tot arbeidsconflicten. In de Tweede wereldoorlog ligt de productie stil. Na de oorlog volgt een korte opbloei, waarna de markt geheel inzakt. Omdat in de jaren 50 en 60 de aversie tegen fabriekswerk toeneemt, worden geschoolde buitenlandse werknemers aangetrokken. Uiteindelijk wordt de concurrentieslag met lagelonenlanden verloren en sloot de textielfabriek haar deuren. De meeste van de voormalige fabrieksgebouwen van Van Heek langs het spoor zijn sindsdien gesloopt. In 1964 vestigde zich op de plek van de Polaroidlocatie aan de Hoge Bothofstraat op het voormalige bedrijfsterrein van Van Heek het Amerikaanse bedrijf Polaroid, fabrikant van zonnebrilglazen en de nu wereldberoemde Polaroid instant fotocamera en later ook van films. In eerste instantie werd alleen gebouw Zuid gehuurd, voor het fabriceren van filmpapier. Drie jaar later worden de andere gebouwen op het terrein gesloopt en vanaf 1977 verhuist Polaroid al haar bedrijfsactiviteiten naar het terrein aan de Hoge Bothofstraat. Ze gebruikt de Lage Bothofstraat als fabrieksstraat, het Hoog en Droog wordt de nieuwe toegang. Een expeditiehal sluit het gebied aan de oostzijde af. De laatste nieuwbouw uit 1993, heeft een vierkante plattegrond, niet evenwijdig aan de straat. De stedenbouwkundige massa heeft niet meer de oorspronkelijke vorm van een taartpunt maar is nu blokvormig. Als gevolg van de steeds groter wordende concurrentie van digitale foto- en filmcamera's moest medio 2008 ook de Polaroidfabriek zijn deuren sluiten. Een aantal medewerkers van het voormalige Polaroid zet sindsdien het bedrijf in sterk afgeslankte vorm voort onder de naam Impossible BV. Dit bedrijf is nog steeds gehuisvest in een deel van het gebouwencomplex op het Polaroidterrein en vormt nu een belangrijke pijler binnen het concept 'The Performance Factory'.

Archeologisch erfgoed in het plangebied

Het plangebied van het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" heeft volgens de Archeologische Verwachtingskaart van de gemeente Enschede voor het overgrote deel een hoge archeologische verwachtingswaarde en voor het resterende deel een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. In het plangebied zijn geen archeologische vindplaatsen of monumenten aanwezig.

Monumenten in het plangebied

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" zijn geen rijksmonumenten of gemeentelijke monumenten aanwezig.

Beschermwaardige bomen in het plangebied

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" zijn geen beschermwaardige bomen aanwezig.

Overige cultuurhistorisch waardevolle elementen en structuren in het plangebied

Het gehele plangebied van het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" heeft een hoge attentiewaarde voor wat betreft cultuurhistorie. Gelet op het textielindustrieverleden van het plangebied en het gegeven dat een deel van de oorspronkelijke bebouwing nog aanwezig is kan de bebouwing op het plangebied worden gerekend tot het industrieel erfgoed van Enschede.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Beleidsmatige uitgangspunten

In deze paragraaf worden de beleidsmatige c.q. programmatische uitgangspunten van de met het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" mogelijk te maken nieuwe ontwikkeling beschreven.

4.1.1 Beleid Stedelijke Ontwikkeling

De oorspronkelijk door de gemeente Enschede gewenste invulling van het Polaroidterrein als woongebied gecombineerd met een binnenstedelijk bedrijventerrein is als gevolg van de veranderde economische omstandigheden en de situatie op de woningmarkt niet realistisch gebleken. Daarom is er door de gemeente ruimte gegeven aan de eigenaar van het terrein, woningcorporatie Domijn, voor invulling op basis van maatschappelijk relevant ondernemerschap. Deze meer faciliterende rol van de gemeente past binnen ruimtelijke trends als 'organische gebiedsontwikkeling' en 'de spontane stad'.

Voor de bepaling van deze nieuwe invulling is gekeken naar de Binnenstadvisie die in 2009 is vastgesteld. Daarin wordt de locatie Polaroid als bronpunt aangegeven. Een kans om dicht bij de binnenstad een uniek concept te ontwikkelen dat dient als bronpunt voor de wijk en een toegevoegde waarde heeft voor de binnenstad. Juist daar waar De Heurne, aanloopstraat aan de oostkant van de binnenstad, het op dit moment moeilijk heeft. De toegevoegde waarde voor de binnenstad ligt in de combinatie van cultuur en sport waarbij het accent ligt op beleving. Niet alleen binnen de panden, maar ook in de buitenruimte. Binnensteden voor de toekomst hebben meer nodig dan detailhandel en horeca. Het toevoegen van belevingswaarde is cruciaal.

Het Polaroidterrein heeft niet alleen een functie voor de binnenstad, maar maakt ook onderdeel uit van de wijk De Bothoven. Voor het concept is nagedacht over de toegevoegde waarde van de invulling van het Polaroidterrein voor de wijk De Bothoven, het Centrum, en de rest van Enschede en de (eu)regio. Daarbij stond de vraag centraal: “Op welke wijze kunnen verschillende kansen en ontwikkelingen in De Bothoven met de invulling van het Polaroidterrein aan elkaar verbonden worden?”

Hierdoor is op het Polaroidterrein een bundeling van functies ontstaan, waarbij ook culturele functies een plek hebben gevonden. Dit past binnen het beleid van het Cultuurplan 2013-2016, waarbij samenwerking tussen instellingen het sleutelwoord is. Daarbij is ook de Nationale Reisopera met name genoemd in relatie tot deze locatie. Ondernemerschap en Talentontwikkelingen zijn de andere belangrijke beleidsuitgangspunten van deze nota. Het door Domijn op deze locatie geïnitieerde concept "The Performance Factory" profileert zich nadrukkelijk op deze thema's. Een professionele, landelijke instelling als de Nationale Reisopera is hierbij van grote toegevoegde waarde. Door de schaalvoordelen en samenwerkingen kunnen bovendien de kosten van de bedrijfsvoering worden gedrukt.

4.1.2 Beleid Economie en Werk

Beleid Bedrijventerreinen en Binnenstedelijke bedrijvigheid

In de economische visie 'Enschede in sterk Twente' staat het creëren van fysieke ruimte voor bedrijvigheid hoog op de agenda, daarbij gaat inbreiding voor uitbreiding. Het gaat dan om herstructurering van binnenstedelijke terreinen, voldoende variatie in beschikbare kavels en terreinen en om de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen. Hiermee volgt de gemeente Enschede de ladder duurzame verstedelijking (SER-ladder). Ruimte voor modern gemengde bedrijvigheid is nodig voor het uitvoeren van de Toekomstvisie: behoud van het bestaande en ruimte geven aan vernieuwing. Het uiteindelijke doel is dat er ruimte wordt geboden aan groei van bedrijven, zodat er (nieuwe) arbeidsplaatsen ontstaan in de stad en een stevige economische basis wordt gelegd.

De gemeenten van de Netwerkstad Twente hebben in 2010 gezamenlijk de Bedrijventerreinenvisie Netwerkstad Twente opgesteld. Uitgangspunt daarin is het gezamenlijk ruimte kunnen aanbieden aan bedrijven die nieuwe ruimte nodig hebben. Gekozen is voor het nauw op elkaar afstemmen van de ontwikkeling van bedrijventerreinen zodat overcapaciteit voorkomen wordt en voor een gezamenlijke acquisitie. Doel is om alle typen bedrijvigheid te accommoderen. In de visie is ook aangegeven hoe de gemeenten en bedrijven (willen) bijdragen aan duurzaam ruimtegebruik. Daartoe worden diverse initiatieven ontwikkeld en uitgevoerd op het terrein van energiegebruik, milieumanagement, ruimtekwaliteit en parkmanagement. De uitgifte van bedrijventerreinen en de werkelijke ruimtebehoefte zullen jaarlijks gemonitord worden. In 2013 is de eerste herijking van de visie gemaakt. Enschede heeft meerdere locaties om aan de vraag te kunnen voldoen: via herstructurering (o.a. Havengebied, Hardick & Seckel), zoeken naar nieuwe binnenstedelijke locaties en uitleg.

Het plangebied van het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" is een binnenstedelijk bedrijventerrein. Voor dit terrein is in december 2012 door de gemeenteraad het Ambitiedocument Polaroidterrein vastgesteld. Hierin is aangegeven dat op deze locatie ook andere activiteiten mogen plaatsvinden. Daarmee is voor het Polaroidterrein de status binnenstedelijk bedrijventerrein feitelijk komen te vervallen.

Kantorenbeleid

In de Kantorenvisie Netwerkstad Twente is het kantoorpand op het Polaroidterrein gelegen in het gebied dat is aangewezen als 'kantoorlocatie centrum-/stationslocaties'. Voor deze gebieden geldt onder meer dat geen nieuw kantoorvolume wordt toegevoegd en dat bij voorkeur wordt ingezet op hergebruik en renovatie in plaats van nieuwbouw. Het kantoorpand op het Polaroidterrein was in voorgaande jaren in gebruik als kantoorpand van de Polaroidfabriek. Voortzetting van kantooractiviteiten in het pand is toegestaan, op voorwaarde dat het daarbij gaat om kantooractiviteiten die ten dienste staan van de hoofdfuncties van het concept "The Performance Factory" en niet om zelfstandige kantoren die geen inhoudelijke relatie hebben met het concept "The Performance Factory". Het kantoorpand zal na renovatie hoofdzakelijk worden gebruikt door woningcorporatie Domijn, dat zijn kantooractiviteiten geheel naar het Polaroidterrein wenst te verplaatsen. Daarmee wordt het bestaande kantoorpand hergebruikt. Het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" voorziet voor het overige niet in de vestiging van nieuwe zelfstandige kantoren.

Horacabeleid

In het Ontwikkelingskader Horeca 2005-2015 is het Polaroidterrein niet aangewezen als horecaconcentratiegebied (Oude Markt e.o.) of horecaontwikkelingsgebied (Walstraat e.o.). Dat betekent dat ter plaatse een consolidatiebeleid geldt. Bestaande horecabedrijven mogen blijven zitten maar nieuwvestiging van horecabedrijven of uitbreiding van horecavloeroppervlak is niet toegestaan. Van deze algemene beleidslijn kan alleen in bijzondere gevallen worden afgeweken. Het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" voorziet niet in de vestiging van nieuwe horecafuncties. Naar aard, omvang en openingstijden aan de hoofdfuncties ondergeschikte horeca is wel toegestaan.

Detailhandelsbeleid

Op grond van de Detailhandelsstructuurvisie is op het Polaroidterrein detailhandel niet gewenst, er geldt een consolidatiebeleid. Bestaande detailhandelsbedrijven mogen blijven zitten maar nieuwvestiging van detailhandelsbedrijven of uitbreiding van detailhandelsvolume is niet toegestaan. Van deze algemene beleidslijn kan alleen in bijzondere gevallen worden afgeweken. Het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" voorziet niet in de vestiging van nieuwe detailhandelsfuncties. Naar aard, omvang en openingstijden aan de hoofdfuncties ondergeschikte detailhandel is wel toegestaan, onder de volgende voorwaarden:

  • oppervlak: de detailhandelsfunctie betreft maximaal 20% van de totale bedrijfsoppervlakte, met een maximale omvang van 100 m² winkelvloeroppervlak;
  • aard producten: de detailhandel staat in directe relatie met de aanwezige bedrijfsvoering en/of betreft de verkoop van door het bedrijf zelf geproduceerde of bewerkte producten.        

4.1.3 Ambitiedocument Polaroidterrein

De gemeenteraad van Enschede heeft op 17 december 2012 het Ambitiedocument Polaroid vastgesteld. In het Ambitiedocument is bepaald dat het Polaroidterrein de komende jaren stapsgewijs herontwikkeld zal worden op basis van het concept 'The Performance Factory'. Het concept 'The Performance Factory' beoogt de bestaande bedrijfshallen, die sinds het vertrek van Polaroid niet langer in gebruik zijn, in te vullen met functies op het gebied van educatie, kunst en cultuur, sport, welzijn en bedrijvigheid. Bij de herontwikkeling staan de volgende begrippen centraal: talentontwikkeling, ondernemerschap, duurzaamheid en beleving.

In het Ambitiedocument is voor het concept "The Performance Factory" de volgende missie opgenomen:

"Het creëren van een creatieve stimulerende (urban) omgeving. waarin ieders talent op de gebieden onderwijs, sport, kunst en cultuur vanwege de inzet van specialisten, de koppeling met het bedrijfsleven en ondernemerschap, het creëren van een netwerkomgeving en het gebruik maken van de nieuwste lesmethoden, technieken en materialen wordt ontsloten."

De feitelijke invulling van deze missie zorgt voor een energieke omgeving waar mensen en organisaties graag bij willen horen.

Onderdeel van de herontwikkeling is het bedrijf 'Impossible', de doorstart van het voormalige Polaroid, dat in het noordelijke bedrijfsgebouw is gevestigd. Dit is één van de dragende pijlers van het concept "The Performance Factory". Dat houdt in dat de overige bedrijfsactiviteiten op het complex niet belemmerend mogen werken op de bedrijfsvoering en groeimogelijkheden van het bedrijf “Impossible”.

4.2 Ruimtelijk-Stedenbouwkundige uitgangspunten

4.2.1 Functionele invulling bebouwing

Het terrein van "The Performance Factory" bestaat uit 4 clusters of bedrijfsgebouwen, een portiersgebouw en openbare ruimte.

afbeelding "i_NL.IMRO.0153.BP00074-0002_0006.jpg"

afbeelding: overzicht gebouwen/clusters "The Performance Factory"

Elk bedrijfsgebouw of cluster krijgt een invulling met het accent op één van de pijlers:

  • gebouw Oost: sport, bewegen en gezonde leefstijl;
  • gebouw Zuid: kunst, cultuur en ambacht;
  • gebouw Noord: bedrijven (Impossible BV);
  • gebouw Noordwest: bedrijfsleven (kantoorfuncties).

Gebouw Oost:

In gebouw Oost vinden activiteiten plaats die te maken hebben met een gezonde leefstijl. Hierbij moet gedacht worden aan sport – skatehal, klimhal, fitness, atletiek, balsporten, etc.... maar ook aan bewegingsonderwijs voor (basis)scholen. Daarnaast vinden er activiteiten plaats en zijn er functies ondergebracht die gerelateerd zijn aan sport en bewegen, zoals fysiotherapie, coaching, voedingsbegeleiding en dergelijke. Kortom alles wat te maken heeft met gezond leven. Daarnaast moet dit gebouw ook ruimte kunnen bieden aan praktijkonderwijs dat gerelateerd is aan de gevestigde functies en is er in dit gebouw plaats voor aan de gevestigde functies ondergeschikte en gerelateerde horeca. Op het dak van gebouw Oost is een parkeerdek met een capaciteit van ca. 350 auto's aanwezig.

Gebouw Zuid:

Gebouw Zuid is een broedplaats voor kunst, cultuur en ambacht, met onder andere de vestiging van de Nationale Reisopera (NRO), Stichting Art Twekkelo en de Stadswerkplaats. Het is tevens een plek voor kunstenaars, ondernemers en maatschappelijke organisaties die gericht zijn op arbeidsparticipatie en dagbesteding. De verschillende functies op het terrein bieden hier voldoende mogelijkheden voor. In gebouw Zuid komt een "Stadskeuken" die een kantine-/restaurantfunctie heeft voor alle organisaties op het terrein van "The Performance Factory". Het is de ontmoetingsplek die zorgt voor onderlinge interactie en kruisbestuiving. Daarnaast is ook de bedoeling dat het een functie krijgt voor de wijk, dagbesteding en arbeidsparticipatie. De "Stadswerkplaats" zal door een aantal vaste partijen gebruikt worden, in ieder geval de NRO, gemeente Enschede, en het onderhoudsbedrijf van Domijn. Daarnaast heeft de "Stadswerkplaats" een openbare functie. Iedereen, van buurtbewoner tot zzp'er kan gebruik maken van de werkplaats. De werkplaats heeft mogelijkheden tot hout-, metaal- en textielbewerking. De werkplaats wordt tevens ingezet voor arbeidsparticipatie en onderwijsdoeleinden.

Gebouw Noord:

In gebouw Noord is het bedrijf 'Impossible BV' gevestigd. Dit is de doorstart van het voormalige Polaroid. 'Impossible BV' vervaardigt fotochemische producten. Dit een voortzetting van het bestaande gebruik.

Gebouw Noordwest:

Gebouw Noordwest wordt getransformeerd naar een kantoorgebouw voor maatschappelijke en commerciële invulling. De te vestigen bedrijven passen allen binnen het concept "The Performance Factory" en bij voorkeur ook fysiek met hun activiteiten in het complex aanwezig dan wel ondersteunend en/of faciliterend aan in het complex aanwezige functies of activiteiten. Hoofdgebruiker van het kantoorpand is woningcorporatie Domijn. Dit is een voortzetting van het bestaande gebruik.

Portiersgebouw:

Het portiersgebouw zal ook in de toekomst hoofdzakelijk worden gebruikt ten behoeve van het beheer en de terreinbewaking. Andere functies zijn mogelijk mits passend binnen het concept 'The Performance Factory'.

Flexibiliteit

Bovenstaande is een indicatie op basis van de huidige inzichten, functies en activiteiten kunnen verschuiven over het gehele complex. Leidend is te allen tijde het concept "The Performance Factory" zoals vastgelegd in het door de gemeenteraad vastgestelde Ambitiedocument Polaroidterrein. Er wordt gewerkt vanuit een groeimodel. Hierdoor is het mogelijk dat een functie wordt verplaatst van het ene naar het andere cluster/gebouw wanneer daar behoefte aan is. Zo is het denkbaar dat gebouw Noordwest niet geheel wordt gevuld met kantoorfuncties maar ook met dagbestedingsactiviteiten die niet conflicteren met de aanwezige kantoorfuncties. Verder leent zich gebouw Oost naast de pijler sport/gezonde leefstijl ook uitstekend voor een stuk praktijkonderwijs voor de bouwsector. Mocht in de toekomst blijken dat er in gebouw Oost meer dan voldoende ruimte is om de sport te programmeren dan kan de resterende ruimte worden ingevuld vanuit de andere pijlers/clusters binnen het concept "The Performance Factory". Als beperkende voorwaarde voor het verschuiven van functies en activiteiten binnen het complex geldt dat daardoor de bedrijfsvoering en groeimogelijkheden van het bedrijf 'Impossible BV' in gebouw Noord niet mogen belemmerd.

4.2.2 Ruimtelijke opzet 'The Performance Factory'

De huidige volumes in het plangebied blijven bestaan. Ze worden met functies gevuld die passen bij het concept van “The Performance Factory”. Daarnaast is er ook veel aandacht voor de buitenruimte. De openbare ruimte op het Polaroidterrein verbindt alle gebouwen en de directe omgeving met elkaar. Het gebied heeft momenteel een vrij gesloten karakter en is volledig verhard, er zijn geen bomen of opgaande groenstructuren en er is geen oppervlaktewater aanwezig. Hemelwater wordt ondergronds via riolering afgevoerd. Het gebied zal de komende jaren worden getransformeerd tot een gebied met een openbaar karakter dat moet uitnodigen om je er te kunnen in- en ontspannen. Er worden nieuwe aansluitingen gezocht met de omgeving. De vroegere Lage Bothofstraat wordt weer een route in het gebied, zodat de verbinding met het stadscentrum versterkt wordt. Dit gebied wordt opnieuw ingericht en krijgt een openbaar karakter. Ook wordt de entree van het terrein vanaf de Hoge Bothofstraat opnieuw vorm gegeven. Dit project heet “De Strip”. De Strip verbindt het terrein van "The Performance Factory" met het Vitensterrein, direct ten zuiden van het plangebied. Het Vitensterrein wordt binnenkort opnieuw ingericht en openbaar gemaakt.

Er zijn nog meer wensen in de omgeving van het Polaroidterrein. De verkeerslichten in de Oldenzaalsestraat met de kruisingen met de Van Lochemstraat en Hoge Bothofstraat zijn niet meer nodig. Op korte termijn zal de straat met beperkte middelen aangepast worden. Voor de lange termijn is er de ambitie om de straat geheel op de schop te nemen, zodat het uiterlijk meer past bij het gebruik. Ook voor de Hoge Bothofstraat ligt er de wens om deze straat aan te pakken. Het profiel is vrij ruim en de Hoge Bothofstraat vormt eerder een scheiding dan een verbinding tussen de buurten. Dit kan verbeteren, maar op dit moment zijn er geen middelen voor.

4.2.3 Verkeer, bereikbaarheid en parkeren

Bereikbaarheid
Het Polaroidterrein ligt ingeklemd tussen twee hoofdwegen (Oldenzaalsestraat en Hoge Bothofstraat), de spoorlijn Enschede-Gronau en de woonwijk Kremersmaten. Mede door deze geïsoleerde ligging maar ook door de oorspronkelijke functie van bedrijventerrein, is het terrein op een beperkt aantal plaatsen toegankelijk. In totaal vier uitritten geven vanaf de Hoge Bothofstraat toegang, waarbij de vierde een hellingbaan is naar het op een dak gelegen parkeerterrein. Destijds liep over het terrein de Bothofdwarsstraat als verbinding tussen de Oldenzaalsestraat en de Hoge Bothofstraat. Delen van de weg zijn nog te herkennen, maar de doorgang en aansluiting op de hoofdwegen zijn verdwenen. Een deurtje in het hek geeft toegang voor voetgangers tot het terrein vanaf de Oldenzaalsestraat. Op loopafstand zijn geen bushaltes gelegen. Het treinstation Enschede ligt op ca. 750 meter van het middelpunt van het plangebied.

Verkeersbelasting
Het gebied heeft zich ontwikkeld tot een grootschalig binnenstedelijk fabriekscomplex, bestaande uit historische en moderne bedrijfshallen, nieuwe kantoorgebouwen, expeditieruimten met loadingdocks en een grootschalige parkeervoorziening op het dak van een bedrijfshal. Maar staat nu grotendeels leeg. De verkeersdrukte is sinds het vertrek van Polaroid verminderd ondanks dat delen van het complex een herbestemming hebben gekregen. De door Domijn voorgenomen ontwikkeling tot Performance Factory kan een verandering betekenen op de verkeersbelasting op de omliggende kruispunten en wegen en de parkeervraag. Beide vraagstukken zijn onderzocht door verkeerskundig adviesbureau Goudappel Coffeng. Uit het verkeersonderzoek ('verkeersonderzoek Performance Factory, projectnr. DOM001/fdf/0004.02, Goudappel Coffeng d.d. 28 februari 2014) blijkt dat het verkeer van en naar het plangebied zich verspreid over de stad concentreert over een beperkt aantal (hoofd)wegen. Aangezien de totale verkeersomvang van het plangebied zich beperkt tot 1.500 motorvoertuigen per etmaal zijn de effecten op de doorstroming in de avondspits aanwezig maar met een nauwelijks merkbare invloed op de verkeersafwikkeling.

tabel: aantal motorvoertuigen per wegvak nu en in 2024, met en zonder planontwikkeling

straat   tussen   huidig   2024 zonder plan   2024 met plan  
Oldenzaalsestraat   Oosterstraat - Hoge Bothofstraat   9.300   10.900   11.400  
Oosterstraat   Oldenzaalsestraat - Oosterstraat   3.500   3.400   3.400  
Oosterstraat   Oosterstraat 10 - Rozenstraat   3.500   3.400   3.400  
Hoge Bothofstraat   Oldenzaalsestraat - Kremersmaten   3.600   3.700   4.300  
Kremersmaten   Hoge Bothofstraat - Benninkburg   500   500   500
 

Parkeervraag

De parkeervraag kan opgelost worden binnen het eigen plangebied. Uit het onderzoek van Goudappel Coffeng blijkt dat het aantal parkeerplaatsen dat op basis van de gemeentelijke parkeervisie en de omvang van het ontwikkelprogramma noodzakelijk wordt geacht minder is dan het aantal parkeerplaatsen dat binnen het plangebied beschikbaar is. Aandachtspunten zijn wel de decentrale ligging van het merendeel van de parkeercapaciteit, de lange loopafstanden en de matige functionerende toegang tot het parkeerdek (enkelbaans hellingbaan), waardoor de kans op uitwijkgedrag buiten het plangebied aanwezig is. Er zijn echter alternatieve parkeeroplossingen mogelijk en de omliggende wijken hebben een parkeervergunningensysteem of zijn op grote loopafstanden gelegen als gevolg van de geïsoleerde ligging door de spoorlijn en het beperkte aantal toegangen. Voor het geval er op termijn toch een mogelijk knelpunt zou kunnen ontstaan ten aanzien van de bereikbaarheid van de parkeervoorzieningen in het plangebied heeft Domijn als eigenaar/ontwikkelaar van 'The Performance Factory' een inspanningsverplichting om een goede bereikbaarheid van de parkeervoorzieningen in het plangebied te garanderen.

4.3 Cultuurhistorische waarden 'The Performance Factory'

Het Oversticht heeft in mei 2012 in opdracht van Domijn voor het voormalige Polaroidterrein een cultuurhistorische waardestelling opgesteld. Daarin zijn de stedenbouwkundige context, architectuurhistorische context en de bouwhistorie van het fabriekscomplex onderzocht. Hieronder volgt een samenvatting van de rapportage. Aansluitend volgt een toetsing van het plangebied aan het gemeentelijke beleid voor de borging van archeologische waarden in bestemmingsplannen.

Stedenbouwkundige context

De Lage Bothofstraat werd door Polaroid gebruikt als een fabriekstraat, waaraan de nieuwe gebouwen gegroepeerd zijn. Alleen gebouw Zuid dateert nog in zijn geheel uit de tijd van de textielindustrie. Alle andere bebouwing op het huidige Polaroidterrein is in de loop van de jaren gesloopt ten behoeve van nieuwbouw. Het laatste gebouw is gerealiseerd in 1993. Het terrein vertegenwoordigt een belangrijke stedenbouwkundige waarde. De ligging net buiten het oude stadscentrum en aan het spoor is niet willekeurig gekozen. Door de nabije infrastructuur was het een perfecte plek voor bedrijvigheid. Het terrein kenmerkt zich door de fabriekstraat, die feitelijk de ruggengraat van het terrein vormt, met daaraan gelegen losse bouwvolumes. Deze bouwvolumes zijn zo op elkaar afgestemd dat er een waardevol ensemble van gebouwen ontstaan is, ongeacht de ouderdom van deze gebouwen.

Architectuurhistorische waarde gebouw Zuid

De architectuurhistorische waarde van gebouw Zuid bestaat zowel uit de bouwstijl als de constructie, die kenmerkend zijn voor textielfabrieken. De constructie met sheddaken is hiervan het meest herkenbaar. De gaafheid van het exterieur van gebouw Zuid is behoorlijk aangetast. Niet alleen door de damwanden aan de Hoge Bothofstraat maar ook door de gerealiseerde aanbouwen uit 1980 en 1986. Het casco is redelijk gaaf bewaard gebleven; wijzigingen zoals de lichtstraat en de extra vloer van architect Beltman uit de jaren '50 van de vorige eeuw hebben inmiddels hun eigen waarde gekregen. Van belangrijke interieurafwerkingen is geen sprake. Vooral de constructie is van belang.

Architectuurhistorische waarde gebouw Noord

Gebouw Noord heeft architectuurhistorische waarde als voorbeeld van een jaren '70 van de vorige eeuw bouwstijl, die vooral tot uitdrukking komt in het materiaal- en kleurgebruik.

Architectuurhistorische waarde gebouw Noordwest

Hoewel het in eerste instantie ouderwets oogt, zijn de zorgvuldig bij gebouw Noord aansluitende vormgeving, kleur- en materiaalgebruik van belang voor het ensemble van gebouwen op het terrein.

Architectuurhistorische waarde overige gebouwen

De architectuurhistorische waarde van de overige gebouwen op het terrein is nihil.

Cultuurhistorische waarde

Ondanks het feit dan bijna alle gebouwen van de textielfabrieken van Ter Kuile en Van Heek & Co zijn gesloopt en al bijna een halve eeuw ingenomen worden door gebouwen van Polaroid, blijft dit terrein bekend als voormalig 'Van Heek'. Hoewel lange tijd verguisd, blijkt het textielverleden van Enschede een belangrijke plaats in te nemen in de stadsgeschiedenis. En juist ook de sloopwoede, het willen uitpoetsen van een pijnlijk arbeidsverleden is kenmerkend voor de ontwikkeling in de stad in de jaren '60 van de vorige eeuw. Het terrein van Polaroid is een mix van een oude kern (gebouw Zuid) met daaromheen nieuwere bouwvolumes, die qua hoofdvorm en vormgeving op elkaar lijken te zijn aangepast. Oude structuren zoals de fabriekstraat, die voorheen de Lage Bothofstraat was, en Hoog en Droog zijn gedeeltelijk gespaard gebleven en hebben daarmee cultuurhistorische waarde. Wat vooral gebleven is, is het feit dat de plek al die tijd het gebouwde resultaat van ondernemerschap is geweest. En met de nieuwe functies erin wordt dit gecontinueerd.

Archeologische waarde  

Op grond van de archeologische beleidskaart voor bestemmingsplannen van de gemeente Enschede geldt voor het overgrote deel van het plangebied van het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" de aanduiding 'Archeologisch Onderzoeksgebied B' en voor het resterende deel de aanduiding 'Archeologisch Onderzoeksgebied A'. Voor gronden met de aanduiding 'Archeologisch Onderzoeksgebied B' geldt een archeologische onderzoeksplicht bij een bodemverstoring met een oppervlakte van >2500 m2 bij een verstoringsdiepte van >50 cm en voor gronden met de aanduiding 'Archeologisch Onderzoeksgebied A' geldt een archeologische onderzoeksplicht bij een bodemverstoring met een oppervlakte van >250 m2 bij een verstoringsdiepte van >50 cm. Gelet op de historie van het plangebied als grootschalig textielfabriekterrein kan worden geconcludeerd dat de bodem van het plangebied in hoge mate is verstoord, tot op een diepte van zeker ca. 1 meter. De archeologische verwachtingswaarde kan daarmee worden bijgesteld tot 'laag'. Voor gebieden met een lage archeologische verwachtingswaarde geldt geen archeologische onderzoeksplicht.

4.4 Welstand en beeldkwaliteit

In de Welstandsnota "Bouwen aan identiteit" is aangegeven aan welke welstandseisen bouwplannen moeten worden getoetst. Daartoe zijn in de Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede welstandsidentiteiten opgenomen. Voor het plangebied van het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" geldt de welstandsidentiteit "Bedrijventerreinen". Voor gebouwen in gebieden met die identiteit geldt in zijn algemeenheid dat ze qua bouwmassa in vergelijkbare orde van grootte moeten zijn, een representatieve maar functionele uitstraling moeten hebben en dat gebruikte materialen van duurzame kwaliteit moeten zijn en in hun eigen natuurlijke kleur moeten worden toegepast. Voor parkeerterreinen op een bedrijventerrein geldt dat deze geen barrière mogen vormen in de relatie tussen de bebouwing en de straat en netjes moeten worden vormgegeven. De buitenruimte op een bedrijventerrein moet zo efficiënt mogelijk worden ingericht en een nette representatieve uitstraling hebben.

4.5 Duurzaamheid

De afgelopen jaren heeft de gemeenteraad van Enschede op verschillende momenten uitgesproken dat haar duurzaamheidsambities verder reiken, dan waartoe wettelijke voorschriften de gemeente verplichten. Nota's waarin die ambities tot uitdrukking komen betreffen de nota Nieuwe energie voor Enschede en de Woonvisie Enschede 2025. In deze paragraaf wordt eerst kort ingegaan op het wettelijk kader en wordt vervolgens ingegaan op de Enschedese energie- en klimaatambities, althans voorzover tot uitdrukking komend in genoemde nota's.

Wettelijk kader

De minimaal in acht te nemen energetische maatregelen bij nieuw- en verbouw zijn beschreven in het Bouwbesluit. Het Bouwbesluit schrijft bij nieuwbouw een minimale isolatiewaarde voor de schil van een gebouw (buitenmuren, vloer en dak) en voor deuren, ramen en kozijnen voor. Bij verbouw gelden deze eisen uitsluitend voor dat deel dat wordt verbouwd. Daarnaast stelt het Bouwbesluit bij nieuwbouw eisen aan de energieprestatie van gebouwen met een bepaalde functie, die wordt uitgedrukt in de vorm van een zogenaamde energieprestatiecoëfficiënt. Op grond van artikel 122 Woningwet is het niet toegestaan om bij privaatrechtelijke overeenkomst bouwvoorschriften op te leggen die al publiekrechtelijk zijn geregeld. Om die reden is het niet mogelijk om bij de kaveluitgifte in de koopovereenkomst te bepalen dat bij de bebouwing van de bouwkavels, in afwijking van het Bouwbesluit, andere energieprestatienormen gelden.

Landelijke energieprestatieafspraken

Om energiezuinigheid bij nieuwbouwontwikkelingen de komende jaren een impuls te geven, is in het voorjaar van 2008 het zogenaamde Lente-akkoord gesloten tussen de toenmalige minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu en bouwende en ontwikkelende partijen (Bouwend Nederland, NEPROM en NVB). Belangrijkste onderdeel van dit akkoord is de afspraak dat in de periode tot 2020 de energieprestatiecoëfficiënt als volgt zal worden aangescherpt:

  • de energieprestatie-eis voor nieuwe woongebouwen wordt met ingang van 1 januari 2011 verlaagd met 25% (is gebeurd) en in 2015 met 50% .
  • de energieprestatie-eis voor utiliteitsgebouwen wordt in 2017 met 50% verlaagd.

De bij dit akkoord betrokken partijen hebben bovendien het streven uitgesproken vanaf 2020 te bouwen met een energieprestatiecoëfficiënt van 0. Bij een energieprestatiecoëfficiënt van 0 wordt bij een langjarig gemiddelde geen energie verbruikt voor de elementaire energiebehoeften van een gebouw, zijnde verwarming, warm tapwater, ventilatie en verlichting.

Energie- en klimaatambities gemeente Enschede

Nieuwe energie voor Enschede

Op 16 november 2009 heeft de gemeenteraad van Enschede de nota Nieuwe energie voor Enschede vastgesteld. In de nota Nieuwe Energie voor Enschede heeft de gemeente Enschede zich het volgende ten doel gesteld op het gebied van energie en klimaat:

  • in 2020 hebben we in Enschede 30 procent CO2 bespaard ten opzichte van 1990;
  • in 2020 voorziet duurzame geproduceerde energie in minimaal 20 procent van de behoefte aan energie;
  • in 2015 is de gemeentelijke organisatie klimaatneutraal;
  • In 2020 zijn alle scholen in Enschede klimaatneutraal.

Woonvisie Enschede 2025

In de op 12 maart 2012 door de gemeenteraad vastgestelde Woonvisie Enschede 2025 is duurzaamheid een van de vier centrale thema's. Rondom dit thema zijn in deze visie de volgende uitgangspunten geformuleerd voor de op te stellen uitvoeringsagenda:

  • Inwoners (huurders en eigenaren) krijgen de mogelijkheid om tegen betaling de energiecomponent van de woonlast beheersbaar te houden.
  • Gemeente, marktpartijen en corporaties onderzoeken en stimuleren de mogelijkheden voor decentrale energieopwekking in Enschede.
  • Vanaf 2015 streven we er naar dat in Enschede alleen nog energieneutrale nieuwbouw wordt gerealiseerd.
  • Via de MIO (majeure inversteringsopgave) Duurzaam Wonen en Werkgelegenheid worden vragers en aanbieders op het gebied van duurzaamheid gekoppeld.
  • Voor woningeigenaren met onvoldoende financiële draagkracht voor noodzakelijke ingrepen aan de woning, wordt door marktpartijen en financiers een financieel instrumentarium ontwikkeld.
  • De gemeente geeft het goede voorbeeld met het verduurzamen van haar eigen gebouwen.

Duurzaamheid binnen het plangebied van het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory "

Voor de korte termijn ligt de focus op de reductie en de verduurzaming van het energieverbruik op het terrein van 'The Performance Factory' door zonnewarmte, biomassa (ketelhuis) en energieneutraal kantoor (Domijn). Het uiteindelijke doel is een 100% duurzame energie met maximale gebruikslastenreductie onder voorwaarde van een sluitende business case (van 5% lagere gebruikslasten tot energienotaloos).

Voor de langere termijn wordt gedacht aan het aansluiten op en het voeden van het bestaande warmtenet in Tattersall en van de Boulevardtoren en in de verdere toekomst mogelijk ook het aansluiten van de woningen in Transburg op het mede vanaf 'The Performance Factory' gevoed warmtenet.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan nagegaan of dat plan uitvoerbaar is. In dat kader moet elk bestemmingsplan worden getoetst aan een aantal omgevingsaspecten. Het vaststellen van een bestemmingsplan kan namelijk gevolgen hebben voor de belangen van natuur en milieu en voor de waterhuishouding. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" getoetst aan de belangen van milieu, natuur en waterhuishouding.

5.1 Milieu

In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op de milieuaspecten bodemkwaliteit, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Daarnaast wordt in deze paragraaf verslag gedaan van de uitkomsten van de bedrijven- en milieu-inventarisatie en de toepassing van milieuzonering.

5.1.1 Milieueffectrapportage

Bij ruimtelijke plannen en besluiten die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor het milieu dient te worden beoordeeld of ten behoeve van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling een milieueffectrapportage moet worden opgesteld. Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om milieubelangen bij verschillende ruimtelijke procedures een volwaardige plaats bij de besluitvorming te geven. Het wettelijk kader voor de m.e.r. is hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer (Wm) en het daarbij behorende Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In het Besluit m.e.r. is geregeld voor welke plannen en besluiten daadwerkelijk een m.e.r.-procedure doorlopen moet worden.

Bij het toetsen van plannen en besluiten aan het Besluit m.e.r. zijn er drie mogelijkheden:

  • 1. m.e.r.-plicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit is het uitvoeren van een m.e.r.-verplicht;
  • 2. m.e.r.-beoordelingsplicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit moet eerst worden beoordeeld of het uitvoeren van een m.e.r. verplicht is;
  • 3. vormvrije m.e.r.-beoordeling: het plan of het besluit omvat een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit, maar deze activiteit ligt (ruim) beneden de in daarvoor in het Besluit m.e.r. opgenomen indicatieve drempelwaarden. Het bevoegd gezag moet dan een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitvoeren om na te gaan of die activiteit mogelijk aanzienlijke milieugevolgen zou kunnen hebben. Als uit die vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat aanzienlijke milieugevolgen op voorhand niet kunnen worden uitgesloten, moet er alsnog een verplichte m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd.

Voor activiteiten die niet in het Besluit m.e.r. zijn genoemd, geldt geen m.e.r.-plicht of (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsplicht.

Het Besluit m.e.r. en het plangebied "Polaroidterrein - Performance Factory

Het bestemmingsplan “Polaroidterrein - Performance Factory” maakt het mogelijk dat de bestaande bedrijfspanden op het terrein worden gebruikt voor diverse functies en activiteiten die passen binnen het concept van “The Performance Factory”. Dit is een activiteit waarvoor geen verplichting geldt om te beoordelen of het uitvoeren van een milieueffectrapportage noodzakelijk is, omdat de activiteit (ruim) onder de daarvoor in het Besluit m.e.r. opgenomen indicatieve drempelwaarden blijft. Voor deze activiteit dient echter wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is een toets, waarin aan de hand van in de Europese m.e.r-richtlijn opgenomen criteria wordt beoordeeld of belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten en al of niet sprake is van een m.e.r.-beoordelingsplicht. De criteria hebben betrekking op de kenmerken van het project, de locatie van de activiteit en de kenmerken van het potentiële effect. Bij de kenmerken van het project gaat het onder andere om de omvang en de cumulatie met andere projecten. Bij de locatie van de activiteit gaat het onder andere om de mate van kwetsbaarheid van het milieu in gebieden waarop de activiteit van invloed zou kunnen zijn. Bij de kenmerken van het potentiële effect gaat het onder ander om het bereik van de effecten.

In het resterende deel van de paragraaf Milieu (paragraaf 5.1) en in de paragrafen Water (paragraaf 5.2), Natuur (paragraaf 5.3) en Verkeer (paragraaf 4.2) wordt uitvoerig ingegaan op de in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling relevante aspecten. Daar komt bij dat de zware bedrijvigheid die ter plaatse op grond van het huidige bestemmingsplan "De Bothoven 2006" in het gehele plangebied van het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" is toegestaan in het nieuwe bestemmingsplan wordt teruggebracht tot alleen het bedrijfsgebouw Noord. In de rest van het plangebied worden alleen bedrijfsactiviteiten en functies toegestaan die passen binnen het concept "The Performance Factory"en die aanvaardbaar zijn in de directe omgeving van woningen. Op basis daarvan kan worden geconcludeerd dat in het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" geen ontwikkelingen worden mogelijk gemaakt met potentieel belangrijke nadelige milieugevolgen voor de omgeving.

Conclusie

Op grond van het voorgaande kan voor alle relevante milieuaspecten worden geconcludeerd dat het niet noodzakelijk is om een m.e.r.-beoordeling uit te voeren of een milieueffectrapportage op te stellen.

5.1.2 Bodemkwaliteit

Bodemkwaliteit algemeen

Bij de toetsing of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of er mogelijk sprake is van bodemverontreiniging. Bij functiewijzigingen en nieuwe ontwikkelingen dient daarom te worden bekeken of de bodemkwaliteit past binnen het toekomstige gebruik van de bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het bodembeleid in Nederland zit in een hervormingsfase. Er is sprake van een overgang van het saneren van vervuilde bodems naar het duurzaam beheren en bewust gebruiken van de bodem en de ondergrond. Het beleid richt zich niet uitsluitend meer op het wegnemen van risico's, maar de nadruk is komen te liggen op creatief, innovatief en integraal beheer en gebruik van de bodem en ondergrond. Het oude beginsel van niet bouwen op een vervuilde bodem is hiermee verlaten. Bouwen op een ernstig verontreinigde bodem is onder voorwaarden mogelijk, mits er geen risico's zijn voor de gezondheid. Functiegericht saneren is dan voldoende.

Bodemkwaliteit en het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory "

Het bestemmingsplan “Polaroidterrein - Performance Factory” beoogt het mogelijk te maken dat de bestaande bedrijfspanden op het terrein worden gebruikt voor diverse functies en activiteiten die passen binnen het concept van “The Performance Factory”. Het bestemmingsplan maakt geen nieuwbouw en/of uitbreiding van bestaande bebouwing mogelijk. Een onderzoek naar de bodemgesteldheid kan dan ook achterwege blijven, omdat de resultaten van een dergelijk onderzoek de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet beïnvloeden.

Conclusie bodemkwaliteit

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.3 Geluid

In artikel 3.3.1 van het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) is bepaald dat in een bestemmingsplan moet worden aangegeven waar geluidgevoelige gebouwen en terreinen zijn gesitueerd ten opzichte van wegen, spoorwegen en industrieterreinen met een onderzoekszone als bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Wanneer het bestemmingsplan binnen deze onderzoekszones de realisatie van nieuwe geluidgevoelige gebouwen of terreinen mogelijk maakt, moet door middel van een akoestisch onderzoek worden nagegaan of de geluidsbelasting binnen de wettelijke normen blijft. De geluidsbelasting mag de in de Wgh genoemde grenswaarden niet overschrijden. Daarbij moet ook de doeltreffendheid worden onderzocht van de in aanmerking komende maatregelen ter voorkoming van in de toekomst optredende geluidsbelasting van de geluidgevoelige gebouwen en terreinen.

Weg- en railverkeerslawaai

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Polaroidterrein - Performance Factory” zijn geen op grond van de Wet geluidhinder gezoneerde wegen aanwezig. Het plangebied is wel gelegen binnen de onderzoekszones van de gezoneerde wegen Oldenzaalsestraat, Oosterstraat (gedeeltelijk) en Hoge Bothofstraat (gedeeltelijk). Het plangebied van het bestemmingsplan is gelegen direct aangrenzend aan de op grond van de Wet geluidhinder gezoneerde spoorlijn Enschede-Gronau.

Binnen de onderzoekszones van de genoemde wegen en spoorwegen zijn geen geluidgevoelige gebouwen of terreinen aanwezig. Het bestemmingsplan maakt het echter wel mogelijk dat binnen de onderzoekszones geluidgevoelige functies kunnen worden gerealiseerd. Daarom is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidsbelasting op de mogelijk te realiseren geluidgevoelige functies vanwege de genoemde gezoneerde wegen en spoorljin. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ook akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidsbelasting op de mogelijk te realiseren geluidgevoelige functies vanwege de aangrenzende wegen Hoge Bothofstraat (gedeeltelijk), Kremersmaten en Oosterstraat (gedeeltelijk) waarvoor een 30 km/u snelheidsregime geldt.

Uit het akoestisch onderzoek (akoestisch onderzoek herbestemming voormalig Polaroidterrein, rapport nr. 4131306.R01b, WNP adviseurs d.d. 11 maart 2014) blijkt dat op diverse plaatsen binnen het plangebied de voorkeurgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeerslawaai en 53 dB respectievelijk 55 dB voor railverkeerslawaai wordt overschreden. De maximaal toegestane grenswaarde van 63 dB voor wegverkeerslawaai respectievelijk 68 dB voor railverkeerslawaai wordt echter nergens overschreden.

In het onderzoek is berekend wat het effect van de planrealisatie is op de geluidbelasting door het wegverkeer van de omliggende wegen. Uit de resultaten blijkt dat ter plaatse van de omliggende woningen de geluidsbelasting ten gevolge van het extra verkeer met ten hoogste 1 dB toeneemt. In de praktijk is een dergelijk niveauverschil niet waarneembaar en leidt dit niet tot een verhoogde hinder.

Geluidgevoelige functies alleen toelaatbaar via wijzigingsbevoegdheid

Omdat binnen het plangebied de voorkeurgrenswaarden voor weg- en railverkeerslawaai op diverse plaatsen worden overschreden is het realiseren van geluidgevoelige functies binnen het plangebied niet zoder meer mogelijk. Om die reden is in de regels van het bestemmingsplan voor het realiseren van geluidgevoelige functies een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Deze wijzigingsbevoegdheid kan alleen worden toegepast indien het bevoegd gezag een hogere grenswaarde Wet geluidhinder heeft vastgesteld dan wel indien uit akoestisch onderzoek blijkt dat passende maatregelen kunnen worden getroffen waardoor er geen sprake meer zal zijn van overschrijding van de voorkeurgrenswaarden.

Industrielawaai

Het plangebied van het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" is geen op grond van de Wet geluidhinder gezoneerd industrieterrein en is ook niet gelegen in de nabijheid van een gezoneerd industrieterrein. Bovendien voorziet het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" niet in bestemmingen waarop geluidzoneringsplichtige inrichtingen als bedoeld in bijlage I van het Besluit omgevingsrecht ('grote lawaaimakers') gevestigd kunnen worden.

Luchtvaartlawaai

Het plangebied van het bestemmingsplan “Polaroidterrein - Performance Factory” is niet gelegen in de nabijheid van het (voormalige) vliegveld Twente en ook niet binnen de huidige dan wel geprojecteerde toekomstige geluidszone van het vliegveld.

conclusie geluid

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.4 Luchtkwaliteit

Het wettelijk stelsel voor luchtkwaliteitseisen is geregeld in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer en onderliggende algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen indien:

  • a. er geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
  • b. een project, al dan niet per saldo, niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
  • c. een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
  • d. een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Luchtkwaliteit en het plangebied "Polaroidterrein - Performance Factory "

Het bestemmingsplan “Polaroidterrein - Performance Factory” beoogt het mogelijk te maken dat de bestaande bedrijfspanden op het terrein worden gebruikt voor diverse functies en activiteiten die passen binnen het concept van “The Performance Factory”. Het bestemmingsplan maakt geen nieuwbouw en/of uitbreiding van bestaande bebouwing mogelijk.

De ontwikkeling valt niet onder de in de Regeling niet in betekenende mate bijdragen opgenomen categorieën van gevallen waarvan zonder toetsing kan worden aangenomen dat deze niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Daarom is een berekening uitgevoerd om te kunnen bepalen of de ontwikkeling binnen de getalsmatige begrenzing valt van het criterium 'niet in betekenende mate' .

Luchtkwaliteitsonderzoek

Als input voor de berekening dient de verwachte verkeersgeneratie van de planontwikkeling. Uit het verkeersonderzoek van Goudappel Coffeng (zie paragraaf 4.2.3 en bijlage 2 van deze toelichting) blijkt dat de verwachte verkeersgeneratie 1500 motorvoertuigbewegingen per etmaal betreft.

Ter bepaling van het effect van dit aantal verkeersbewegingen én om na te gaan in welke mate de grenswaarden uit bijlage 2 van de Wet milieubeheer worden overschreden is een berekening gemaakt met het rekenmodel CAR II (versie 12.0). De invoergegevens en rekenresultaten van de berekening zijn weergegeven in bijlage 4 van deze toelichting. De concentraties zijn berekend voor de huidige situatie (2014) en de toekomstige situatie met realisatie van het plan (2024). Hierbij dient te worden opgemerkt dat binnen het rekenmodel CAR II geen prognoses voor de achtergrondwaarden beschikbaar zijn voor het jaar 2024. Voor de achtergrondwaarden is uitgegaan van het jaar 2020. Omdat de achtergrondgehaltes in de loop der jaren afnemen zijn de resultaten voor 2024 dan ook als worst-case te beschouwen.

Uit de rekenresultaten blijkt dat voor zowel fijn stof (PM10) als NO2 in de beschouwde zichtjaren 2014 en 2024 ruimschoots wordt voldaan aan de wettelijke grenswaarden van 40 µg/m3 en het toelaatbare aantal overschrijdingsdagen. Dit geldt zowel voor de Oldenzaalsestraat als de Hoge Bothofstraat als zijnde de wegen waar sprake is van extra verkeer als gevolg van de realisatie van het plan.

Conclusie luchtkwaliteit

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de luchtkwaliteit geen   belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.5 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid. De risico's waar burgers aan worden blootgesteld door de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen of transportroutes van gevaarlijke stoffen in hun leefomgeving dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daarom heeft de overheid regels opgesteld voor inrichtingen en transportroutes van gevaarlijke stoffen die onaanvaardbaar grote risico's opleveren voor personen die zich bevinden in woningen, scholen en bejaardencentra die in de directe omgeving hiervan liggen. Kort samengevat heeft dit tot gevolg dat er veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden tussen risicovolle activiteiten en kwetsbare objecten zoals woningen en dergelijke.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan een kans van 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6).

Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. De contour is daarom niet bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen een bepaalde afstand (effectafstand) van een risicovolle activiteit ophoudt. Voor het groepsrisico geldt dat de actuele hoogte van het groepsrisico en de bijdrage aan het groepsrisico van ruimtelijke ontwikkelingen verantwoord moeten worden.

De wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid kan grofweg in twee categorieën worden ingedeeld: regelgeving met betrekking tot risicovolle activiteiten bij inrichtingen en regelgeving met betrekking tot het transport van gevaarlijke stoffen.

Risicovolle activiteiten bij inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en het Besluit Risico's Zware Ongevallen (BRZO) zijn het wettelijk kader voor risicovolle activiteiten bij inrichtingen. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Polaroidterrein - Performance Factory” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen bedrijven of inrichtingen aanwezig waarop het Bevi en/of het BRZO van toepassing is.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) het wettelijk kader. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" of in de directe nabijheid daarvan zijn geen buisleidingen aanwezig waarop het Bevb van toepassing is. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Polaroidterrein - Performance Factory” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen buisleidingen aanwezig waarop het Bevb van toepassing is.

Transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water

Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, per spoor of over het water zijn de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en de Circulaire Vervoer Gevaarlijke Stoffen het wettelijk kader. Momenteel is nieuwe wet- en regelgeving in voorbereiding voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water. De basis van die nieuwe regelgeving wordt gevormd door het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet kent 3 vervoersmodaliteiten: Basisnet Water, Basisnet Spoor en Basisnet Weg. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Polaroidterrein - Performance Factory” of in de directe nabijheid daarvan zijn geen wegen, waterwegen of spoorwegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen.

Hoogspanningsleidingen

Binnen het plangebied van het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" is een ondergrondse 110 kv hoogspanningsleiding aanwezig. Deze leiding komt vanuit De Laares en loopt aan de uiterste oostzijde van het plangebied langs de bebouwing verder richting Het Diekman. Voor ondergrondse hoogspanningsleidingen gelden geen veiligheidszones voor elektromagnetische straling ten opzichte van gevoelige bestemmingen waarmee in bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. Wel moet rekening worden gehouden met de zakelijk rechtstrook rondom de ondergrondse hoogspanningsleiding. Binnen de zakelijk rechtstrook mogen geen bouwwerken worden gerealiseerd die mogelijk belemmerend kunnen zijn voor de veiligheid van de hoogspanningsleiding.

Gebruik van luchthavens

De aanwezigheid van vliegvelden en grote luchthavens in de omgeving is van belang in het kader van de externe veiligheid omdat de kans op het neerstorten van vliegtuigen in de buurt van een vliegveld of luchthaven groter is dan elders. Een luchtvaartongeval is daar dus te voorzien en het is denkbaar dat daarbij (woon)bebouwing wordt getroffen. Een vliegtuig of helikopter kan overal neerstorten, de gevolgen kunnen dus in beginsel op elke plek optreden. Het risico is echter het grootst nabij een vliegveld of luchthaven, vooral bij het opstijgen en landen.

Het plangebied van het bestemmingsplan “Polaroidterrein - Performance Factory” is hemelsbreed op ca. 5 kilometer van het (voormalige) vliegveld Twente gelegen. Dit betekent dat de kans op een luchtvaartongeluk in het plangebied (zeer) klein is.

Conclusie externe veiligheid

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.1.6 Milieuhinder van bedrijven en inrichtingen

In het kader van het bestemmingsplan “Polaroidterrein - Performance Factory” is onderzocht of de bestaande en beoogde toekomstige bedrijvigheid in het plangebied mogelijk van invloed is dan wel kan zijn op het woon- en leefklimaat in de wijken rondom het plangebied. Tevens is onderzocht of de beoogde toekomstige andere activiteiten binnen het concept 'The Performance Factory' mogelijk van invloed kunnen zijn op de bedrijfsvoering van 'Impossible BV'. Daarbij is primair gekeken naar de potentiële milieubelasting van het bedrijf 'Impossible BV' en de beoogde toekomstige andere activiteiten binnen het plangebied. Met het oog op de geplande komst van de Nationale Reisopera (NRO) naar het terrein van 'The Performance Factory' is tevens gekeken naar de potentiële milieubelasting van de NRO en of de komst van de NRO mogelijk van invloed kan zijn op de bedrijfsvoering van 'Impossible BV'.

De milieubelasting en de bijbehorende hindercontouren worden bepaald door verschillende ruimtelijk relevante milieuaspecten, zoals geur, stof, geluid en gevaar. Aan de hand van dossieronderzoek is met behulp van de in 2009 door de VNG uitgegeven publicatie “Bedrijven- en milieuzonering" van het bedrijf 'Impossible BV' en van de Nationale Reisopera de milieucategorie bepaald en is beoordeeld in hoeverre de (bedrijfs)activiteiten in werkelijkheid een knelpunt opleveren in relatie tot de milieugevoelige functies en bestemmingen in de omgeving en of terugschaling mogelijk is.

5.1.6.1 Milieuhinder bedrijf 'Impossible BV'

'Impossible BV' is een fotochemisch productiebedrijf. De bedrijfsactiviteiten van een fotochemisch productiebedrijf worden in de brochure "Bedrijven en milieuzonering" van de VNG ingedeeld in categorie 3.2, met een bijbehorende richtafstand voor het aspect geluid van 100 meter tot de gevel van woningen en andere milieugevoelige gebouwen en functies. Daarnaast zijn voor 'Impossible BV' ook de milieuaspecten stof, geur en gevaar van belang. Voor de aspecten geur en gevaar zijn de bedrijfsactiviteiten ingedeeld in categorie 3.1, met een bijbehorende richtafstand van 50 meter tot de gevel van woningen en andere milieugevoelige gebouwen en functies. Voor het aspect stof zijn de bedrijfsactiviteiten ingedeeld in categorie 1, met een bijbehorende richtafstand van 10 meter tot de gevel van woningen en andere milieugevoelige gebouwen en functies. Voor alle relevante milieuaspecten is bepaald wat de feitelijke milieuhinder is van de bedrijfsactiviteiten van 'Impossible BV'.

Geur

Ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten van 'Impossible BV' treden geen relevantie emissies op die kunnen leiden tot eventuele geuroverlast. Bovendien zijn binnen de richtafstand voor het aspect geur van 50 meter geen woningen of andere geurgevoelige functies gelegen. Gelet op het vorenstaande kan het aspect geur verder buiten beschouwing worden gelaten.

Stof

Het aspect stof is niet relevant omdat binnen het bedrijf geen activiteiten plaatsvinden waarbij stofemissies plaatsvinden. Binnen de richtafstand van 10 meter voor het aspect stof bevinden zich geen woningen of andere gevoelige functies. Gelet op het vorenstaande kan het aspect stof verder buiten beschouwing worden gelaten.

Gevaar

Het aspect gevaar wordt bepaald door de opslag van gevaarlijke stoffen en het gebruik van de striping machine.

Gevaarlijke stoffen

Ten behoeve van het productieproces van direct klaar fotocassettes werkt het bedrijf 'Impossible BV' met een aantal gevaarlijke stoffen (aceton en MEK) en met stikstofgas. Voor de gevaarlijke stoffen is een buitenopslag aanwezig. De capaciteit van de opslag is 200 liter aceton, 200 liter MEK en 200 liter afvalstof. Daarnaast is een opslagtank van stikstof aanwezig (5400 liter). Voor de opslag van gevaarlijke stoffen tot 10 ton dient op basis van de Publicatie Bedrijven en milieuzonering een richtafstand van 10 meter te worden aangehouden. Binnen deze afstand bevinden zich geen woningen of andere milieugevoelige bebouwing.

Striping machine

De striping machine is recentelijk verplaatst van gebouw Zuidwest naar gebouw Noord. De striping machine is inpandig geplaatst waarbij de nodige voorzieningen ter voorkoming van explosiegevaar, brand, brandoverslag en doorslag zijn getroffen. Ten behoeve van de verplaatsing van de striping machine van gebouw Zuidwest naar gebouw Noord is een risicoscan uitgevoerd (Risico-quick-scan voormalig terrein van Polaroid, Hoge Bothofstraat 45 te Enschede, Lycens Milieu, Projectnummer: 20121101-A, status: Definitief, revisie 04 Datum: 26 november 2012). De rapportage is gericht op de risico's bij het functioneren van de striping machine in gebouw Zuidwest en het opslaan van gevaarlijke stoffen ten behoeve van de striping machine. In de rapportage wordt aangegeven dat een tweetal maatgevende scenario's van toepassing zijn te weten:

- Brandgevaar in combinatie met het gebruik van brandbare vloeistoffen.

Dit scenario omvat het volledig vrijkomen en vlam vatten van de aceton en MEK in de inkt. In dit scenario ontstaat na vrijkomen een plasbrand, het gevaarlijkste scenario. Geconcludeerd wordt dat de ontstane brand in het scenario waarbij aceton en MEK de oorzaak zijn, niet krachtig genoeg is om door te slaan van de ruimte met de striping machine naar een andere ruimte.

- Explosiegevaar bij het verdampen van brandbare vloeistoffen in de vrije ruimte.

Dit scenario omvat het volledig vrijkomen van alle brandbare vloeistof die in de striping machine aanwezig is. Geconcludeerd wordt dat de explosie grens met de gebruikte hoeveelheden niet gehaald wordt. Het gebruik van de striping machine is bij dit scenario inherent explosieveilig.

Conclusie aspect gevaar

Op basis van de rapportage van de risicoscan kan worden geconcludeerd dat het gebruik van de striping machine geen risico's voor de omgeving oplevert. Op basis van het vorenstaande kan geconcludeerd worden dat het aspect gevaar geen knelpunt oplevert voor de omgeving.

Geluid

De richtafstand voor het aspect geluid is 100 m. Dit betreft de richtafstand voor het omgevingstype “Rustige woonwijk”. De omgeving van het bedrijf betreft echter geen rustige woonwijk maar een gemengd gebied. In het nabijheid van het bedrijf zijn andere bedrijven en voorzieningen aanwezig en gepland. Tevens is er in de nabijheid een spoorlijn gelegen. Aangezien er sprake is van een gemengd gebied kan conform de systematiek van de Publicatie "Bedrijven en milieuzonering" de richtafstand voor geluid met één stap worden teruggebracht tot een afstand van 50 meter. Binnen deze richtafstand van 50 meter zijn geen woningen of andere geluidgevoelige functies aanwezig. Het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" maakt het echter mogelijk dat zich binnen het plangebied ook geluidgevoelige functies, zoals bijvoorbeeld leslokalen, kunnen vestigen. Er zijn geen akoestische gegevens bekend met betrekking tot het bedrijf 'Impossible BV'. Om te kunnen bepalen of de vestiging van geluidgevoelige functies in het plangebied toelaatbaar is, gelet op de bedrijfsvoering van 'Impossible BV', is het uitvoeren van een akoestisch onderzoek noodzakelijk.

Milieuhinder 'Impossible BV' ten opzichte van woningen buiten het plangebied

Buiten het plangebied van het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" zijn binnen 100 meter ten oosten, noorden en ten westen van het bedrijfsgebouw Noord, waarin 'Impossible BV' is gevestigd, geen woningen aanwezig. Ten zuiden van het plangebied zijn binnen 100 meter van het bedrijfsgebouw Noord wel woningen aanwezig, waarvan de dichtstbijzijnde op ca. 90 meter afstand van gebouw Noord is gelegen. Onderstaand wordt de potentiële milieuhinder van 'Impossible BV' per milieuaspect getoetst.

  • Geur: De richtafstand voor het aspect geur is 50 meter. Binnen de richtafstand zijn geen woningen aanwezig;
  • Geluid: De richtafstand voor het aspect geluid is 100 meter. Op ca. 90 meter afstand zijn woningen aanwezig. De omgeving van het bedrijf betreft echter geen rustige woonwijk maar een gemengd gebied. In het nabijheid van het bedrijf zijn andere bedrijven en voorzieningen aanwezig en gepland. Tevens is er in de nabijheid een spoorlijn gelegen. Aangezien er sprake is van een gemengd gebied kan conform de systematiek van de Publicatie "Bedrijven en milieuzonering" de richtafstand voor geluid met één stap worden teruggebracht tot een afstand van 50 meter. Binnen deze richtafstand van 50 meter zijn geen woningen aanwezig;
  • Gevaar: De richtafstand voor het aspect gevaar is 50 meter. Binnen de richtafstand zijn geen woningen aanwezig;
  • Stof: De richtafstand voor het aspect stof is 10 meter. Binnen de richtafstand zijn geen woningen aanwezig.

Milieuhinder 'Impossible BV' ten opzichte van andere milieugevoelige functies buiten het plangebied

Buiten het plangebied van het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" zijn binnen 100 meter van het bedrijfsgebouw Noord, waarin 'Impossible BV' is gevestigd, alleen aan de noordkant andere functies dan woningen aanwezig. Het betreft een fitnesscentrum en een gezondheidscentrum. Dit zijn geen milieugevoelige functies en het ter plaatse geldende bestemmingsplan "De Laares 2003" maakt het ook niet mogelijk dat er binnen de hindercontour van het voormalige Polaroid woningen of andere milieugevoelige functies kunnen worden gerealiseerd. Aangrenzend hieraan is op minder dan 100 meter van het bedrijfsgebouw van 'Impossible BV' een braakliggend terrein aanwezig. Op dit terrein is op termijn de realisatie van woningen en mogelijk ook andere milieugevoelige functies voorzien. Dit kan alleen indien de feitelijke geluidscontour van 'Impossible BV' kan worden teruggebracht tot maximaal 50 meter.

5.1.6.2 Milieuhinder Nationale Reisopera

De Nationale Reisopera is een bedrijf met verblijfs-, oefen-, opslag- en werkruimten annex machinale hout- en metaalbewerking (voor vervaardiging van decors) t.b.v. een opera- en orkestgezelschap.

Normafstanden:

  • Geur: 30 m
  • Stof: 30 m
  • Geluid: 50 m
  • Gevaar: 10 m

Geur: Ten gevolge van de werkzaamheden in de schilderswerkplaats en de bedrijfskeuken kunnen geuremissies optreden. Ter voorkoming van geuroverlast dienen op grond van het Activiteitenbesluit milieubeheer maatregelen te worden genomen (voldoende hoogte, afvoer van dampen en dergelijke). Indien wordt voldaan aan de voorschriften van het Activiteitenbesluit dan zal er geen sprake zijn van geuroverlast.

Stof: Voor stofoverlast behoeft niet te worden gevreesd. Op grond van het Activiteitenbesluit milieubeheer dient er ten behoeve van de machinale houtbewerking een stofafscheidingsinstallatie (met filterinstallatie) aanwezig te zijn.

Geluid: De richtafstand voor het aspect geluid is 50 m. Dit betreft de richtafstand voor het omgevingstype “Rustige woonwijk”. De omgeving van het bedrijf betreft echter geen rustige woonwijk. In het nabijheid van het bedrijf zijn andere bedrijven en voorzieningen gelegen. Tevens is er in de nabijheid een spoorlijn gelegen. Aangezien er sprake is van een gemengd gebied kan conform de systematiek van de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering' de richtafstand voor geluid met één stap worden teruggebracht tot een afstand van 30 m. Op de inrichting is het Activiteitenbesluit milieubeheer van toepassing. In dit besluit zijn geluidsnormen opgenomen. Als aan deze geluidsnormen wordt voldaan kan er van worden uitgegaan dat er sprake is van een aanvaardbare situatie.

Gevaar: Er zal een beperkte hoeveelheid gevaarlijke stoffen binnen het bedrijf worden opgeslagen. Gevaarlijke stoffen dienen in een speciale opslagvoorziening op grond van de richtlijn PGS 15 Opslag gevaarlijke stoffen in emballage te worden opgeslagen. Indien hieraan wordt voldaan zijn er geen externe veiligheidsrisico's.

Conclusie

Op basis van het vorenstaande kan geconcludeerd worden dat de feitelijke milieuhinder van de Nationale Reisopera vergelijkbaar is met die van een bedrijf in milieucategorie 2. Omdat de categorie-indeling niet wordt bepaald door het aspect gevaar kan worden geconcludeerd dat de aanwezigheid van de Nationale Reisopera in de onmiddellijke omgeving van woningen zonder meer aanvaardbaar kan worden geacht. Uitgaande van de in de planregels van dit bestemmingsplan van toepassing verklaarde Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging gaat het hierbij om bedrijfsactiviteiten die vergelijkbaar zijn met bedrijfsactiviteiten die zijn ingedeeld in categorie A.

Milieuhinder Nationale Reisopera ten opzichte van het bedrijf 'Impossible BV'

De bedrijfsactiviteiten van de Nationale Reisopera, met inbegrip van de in de toekomst mogelijk binnen het complex van de Nationale Reisopera te realiseren gastenverblijven voor zangers en acteurs, zijn niet aan te merken als milieu- en/of geluidgevoelig. Er is dan ook geen sprake van een mogelijke belemmering voor de bedrijfsvoering van het bedrijf 'Impossible BV'.

Milieuhinder Nationale Reisopera ten opzichte van woningen buiten het plangebied

Buiten het plangebied van het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" zijn binnen 50 meter van het bedrijfsgebouw Zuid, waarin de komst van de Nationale Reisopera is voorzien, alleen aan de zuidkant woningen aanwezig. De dichtstbijzijnde woningen zijn op ca. 20 meter afstand van bedrijfsgebouw Zuid gelegen.

Milieuhinder Nationale Reisopera ten opzichte van andere milieugevoelige functies buiten het plangebied

Buiten het plangebied van het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" zijn binnen 50 meter van het bedrijfsgebouw Zuid, waarin de komst van de Nationale Reisopera is voorzien, geen andere functies dan woningen aanwezig.

5.1.6.3 Akoestisch onderzoek Wet milieubeheer

Uit het akoestisch onderzoek (akoestisch onderzoek herbestemming voormalig Polaroidterrein, rapport nr. 4131306.R01 d.d. 20 februari 2014) blijkt dat niet op alle omliggende woningen kan worden voldaan aan de richtwaarden uit de Geluidnota Enschede. Alleen voor de activiteiten binnen het bedrijfsgebouw Noordwest is aangetoond dat op de omliggende woningen aan de van toepassing zijnde richtwaarde kan worden voldaan. Voor de activiteiten in de bedrijfsgebouwen Noord, Oost en Zuid is de geluidbelasting hoger dan de richtwaarde. Wel kan in deze gevallen worden voldaan aan de maximale waarde van 55 dB(A) die de Geluidnota Enschede hanteert. Bij de oprichting van nieuwe bedrijven of de vestiging van nieuwe functies, dan wel bij uitbreiding van het bestaande fotochemisch productiebedrijf, zal dan een maatwerkvoorschrift in het kader van het Activiteitenbesluit milieubeheer benodigd zijn. Dit geldt ook voor de eventuele vestiging van geluidgevoelige bestemmingen binnen het plangebied. De geluidbelasting als gevolg van alle activiteiten binnen het plangebied (incl. parkeren) op de omliggende woningen bedraagt ten hoogste 57 dB(A). Omdat het reguliere wegverkeer op dit maatgevende punt 63 dB bedraagt is aangetoond dat het reguliere wegverkeer maatgevend is ten opzichte van de activiteiten binnen het plangebied.

5.1.6.4 Milieuhinder overige activiteiten 'The Performance Factory'

De overige activiteiten binnen het concept 'The Performance Factory' hebben naar verwachting hoofdzakelijk een feitelijke milieuhinder die vergelijkbaar is met maximaal categorie 2 uit de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering' , met bijbehorende richtafstand van 30 meter tot woningen en andere milieugevoelige functies. De dichtstbijzijnde woningen zijn gelegen op minder dan 20 meter uit de grens van het plangebied. Bedrijfsactiviteiten uit de categorieën 1 en 2 zijn in beginsel zonder meer aanvaardbaar in de directe omgeving van woningen, mits de categorie-indeling niet bepaald wordt door het aspect gevaar. Een enkele activiteit zal een potentiële milieuhinder hebben die vergelijkbaar is met categorie 3.1 uit de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering' , met bijbehorende richtafstand van 50 meter tot woningen en andere milieugevoelige functies. Deze activiteiten zijn toegestaan in de directe omgeving van woningen als de feitelijke milieuhinder naar aard en omvang vergelijkbaar is met die van bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 2. Uitgaande van de in de planregels van dit bestemmingsplan van toepassing verklaarde Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging gaat het hierbij om bedrijfsactiviteiten en functies die vergelijkbaar zijn met bedrijfsactiviteiten die zijn ingedeeld in de categorieën A en B.

Parkeerdek

Het parkeerdek op gebouw Oost is geen inrichting als bedoeld in de Wet milieubeheer, het parkeerdek is echter wel openbaar toegankelijk. Daarom is in het akoestisch onderzoek (akoestisch onderzoek herbestemming voormalig Polaroidterrein, rapport nr. 4131306.R01b d.d. 11 maart 2014) ook de geluidsbelasting van het parkeerdek op de omliggende woningen onderzocht. Uit het onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting van het parkeerdek 7 tot 8 dB onder de geluidsbelasting van het heersende verkeerslawaai ligt en daarmee niet maatgevend is.

5.2 Water

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in een bestemmingsplan een beschrijving opgenomen van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de waterhuishouding.

Hemelwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat in bestaand stedelijk gebied hemelwater zo min mogelijk wordt afgevoerd via de riolering en in het buitengebied hemelwater niet wordt afgevoerd via de riolering. Bij een toename van verhard oppervlak komt meer hemelwater versneld tot afvoer, hierop is het oppervlaktewatersysteem niet berekend. Het extra afstromend hemelwater moet op eigen terrein worden verwerkt. Indien dit aantoonbaar niet mogelijk is, mag het hemelwater vertraagd worden afgevoerd naar een aanwezige greppel, oppervlaktewater of ander afwateringssysteem in de nabije omgeving. Hiervoor is het nodig het hemelwater tijdelijk op eigen terrein te bergen, zodat het vertraagd kan worden afgevoerd naar voorzieningen in de openbare ruimte. De tijdelijke bergingsopgave bedraagt in het bestaand stedelijk gebied 20 millimeter, oftewel 20 liter per vierkante meter verhard oppervlak. In het buitengebied bedraagt de tijdelijke bergingsopgave 40 millimeter

Afvalwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat het afvalwater gescheiden van het hemelwater wordt aangeboden en afgevoerd. De gemeente zorgt er voor dat het afvalwater vanaf de perceelsgrens wordt getransporteerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap Regge en Dinkel.

Grondwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat perceeleigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het grondwater op hun perceel. De gemeente zorgt in voorkomende gevallen in de openbare ruimte voor passende maatregelen indien er in een gebied sprake is van structureel nadelige gevolgen voor de grondwaterstand en de te treffen maatregelen niet tot de zorg van de provincie of het waterschap behoren.

Waterhuishouding en het bestemmingsplan “Polaroidterrein - Performance Factory

Het bestemmingsplan “Polaroidterrein - Performance Factory” maakt het mogelijk dat de bestaande bedrijfspanden op het terrein worden gebruikt voor diverse functies en activiteiten die passen binnen het concept van “The Performance Factory”.

Toename verhard oppervlak

Het plangebied is in de bestaande situatie vrijwel volledig verhard. De ontwikkelingen zorgen niet voor een toename van het verhard oppervlak. Het gemengd rioolstelsel wordt door de ontwikkelingen niet extra belast.

Hemelwaterafvoer

Hemelwater van daken en omliggende terreinen wordt in de bestaande situatie via riolering afgevoerd naar het gemengd rioolsysteem van de gemeente Enschede. In de watervisie Enschede staat het plangebied aangegeven als kansrijk voor afkoppelen. Door in de toekomst hemelwater te bergen en vertraagd af te voeren via een hemelwatersysteem neemt de kans op wateroverlast in de omgeving af en wordt een wordt de rioolwaterzuiveringsinstallatie minder zwaar belast.

Afvalwaterafvoer

Afvalwater wordt net als in de huidige situatie afgevoerd via het gemengd rioleringsstelsel. De ontwikkelingen zullen niet resulteren in een significante toename van de hoeveelheid afvalwater.

Grondwater

Voor zover bekend zijn er in de directe omgeving geen grondwaterklachten. De gemeten grondwaterstanden in de omgeving van het plangebied geven aan dat voldaan wordt aan de ontwateringsnormen. Om wateroverlast te voorkomen wordt (voor nieuwbouw) geadviseerd het vloerpeil van de bebouwing minimaal 0,20 m boven het dichtstbijzijnde wegpeil te leggen.

Oppervlaktewater

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Ten noorden van het plangebied loopt een spoorsloot. In het verleden liep door het plangebied een beek. Wellicht kan deze beek bij herinrichting van het gebied (deels) worden teruggebracht.

Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de waterhuishouding geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3 Natuur

5.3.1 Natuurbeschermingswet 1998

In de Natuurbeschermingswet 1998 wordt de aanwijzing en bescherming van de Europese 'Natura 2000' gebieden geregeld. Op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 dienen voor alle Natura 2000 gebieden instandhoudingsdoelstellingen en een beheerplan te worden vastgesteld. De instandhoudingsdoelstellingen hebben betrekking op de kwaliteit van natuurlijke habitats en habitats van soorten in een Natura 2000 gebied en op activiteiten die significant verstorende effecten kunnen hebben op voor een Natura 2000 gebied aangewezen soorten. Bestaand gebruik mag worden voortgezet, mits niet conflicterend met de instandhoudingsdoelstellingen en als zodanig vastgelegd in het beheerplan. Voor alle andere activiteiten is een Natuurbeschermingswetvergunning van het bevoegd gezag noodzakelijk. Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of die activiteiten mogelijk verslechterende en/of significant negatieve gevolgen kunnen hebben voor de realisatie van de instandhoudingsdoelstellingen van een Natura 2000 gebied. Indien dat op voorhand niet kan worden uitgesloten dient een passende beoordeling te worden uitgevoerd en een plan-milieu effect rapportage (plan-MER) te worden opgesteld. Wanneer significant negatieve effecten inderdaad niet uitgesloten kunnen worden dient voor de betreffende activiteiten een Natuurbeschermingswetvergunning te worden aangevraagd.

De Natuurbeschermingswet 1998 en het plangebied “Polaroidterrein - Performance Factory

Het plangebied van het bestemmingsplan “Polaroidterrein - Performance Factory” is niet gelegen binnen een gebied dat is aangewezen als Natura 2000 gebied of in de directe omgeving daarvan. Het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied “Aamsveen” is op ca. 5 kilometer ten zuidoosten van het plangebied gelegen. Gelet op de aard en omvang van de beoogde ontwikkelingen in het plangebied in relatie tot de afstand van het plangebied tot het Natura 2000 gebied "Aamsveen" kunnen verslechterende en/of significant negatieve gevolgen voor de realisatie van de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000 gebied "Aamsveen" worden uitgesloten. Een verdere toetsing aan de Natuurbeschermingswet 1998 kan daarom achterwege blijven.

Conclusie

Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende stelligheid worden geconcludeerd dat de Natuurbeschermingswet 1998 op voorhand geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3.2 Flora- en faunawet

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de meest kwetsbare planten- en diersoorten die in Nederland voorkomen. Het gaat daarbij niet om de bescherming van individuele planten of dieren maar om waarborgen om te voorkomen dat het voortbestaan van soorten planten of dieren niet in gevaar komt. Hiertoe zijn in deze wet een aantal verbodsbepalingen opgenomen, zoals het verbod op het doden of verontrusten van dieren of het verbod op het plukken van planten. Daarbij is het “nee, tenzij” principe het uitgangspunt, er mag geen schade worden toegebracht aan beschermde dieren of planten tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan.

Op grond van de Flora- en faunawet zijn alle dieren en planten van onvervangbare waarde en dus dienen mensen daarmee zorgvuldig om te gaan. Daarom is in de wet ook een algemene zorgplicht (artikel 2) opgenomen, die inhoudt dat een ieder 'voldoende zorg' in acht dient te nemen voor álle in het wild voorkomende dieren en planten (dus niet alleen de beschermde) en hun leefomgeving.

Indien een voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling mogelijk negatieve gevolgen heeft voor in dat gebied voorkomende beschermde soorten dan dient in de regel ontheffing van de betreffende verbodsbepalingen te worden gevraagd bij de staatssecretaris van Economische zaken, Landbouw en Innovatie. De ontheffingsregeling is geregeld in artikel 75 van de Flora- en faunawet en nader uitgewerkt in het Besluit vrijstelling beschermde dier- en plantensoorten.

De Flora- en faunawet en het plangebied “Polaroidterrein - Performance Factory

Om te bepalen of de realisatie van het concept 'The Performance Factory' op het voormalige Polaroidterrein mogelijk negatieve gevolgen heeft voor de functionele leefomgeving en/of de gunstige staat van instandhouding van op grond van de Flora- en faunawet (strikt) beschermde soorten is door adviesbureau Econsultancy BV een verkennend ecologisch onderzoek (quickscan) uitgevoerd.

onderzoeksresultaten

Uit de onderzoeksrapportage (rapport nr. 13126285 d.d. 19 februari 2014) blijkt dat in het plangebied aan de noordelijke gevel van gebouw Zuid 27 nestkasten van gierzwaluwen met daarin gemiddeld jaarlijks 15 nesten aanwezig zijn, deze worden beheerd en verzorgd door het vogelringstation Overdinkel. Verder is op een deel van gebouw Zuid een pannendak aanwezig, dat mogelijk geschikt is als vaste rust- of verblijfplaats van gierzwaluw en huismus. Daarnaast zijn in het plangebied ook nesten van algemene broedvogels als merel en houtduif te verwachten. De nesten van huismus en gierzwaluw zijn jaarrond beschermd. Uit het onderzoek blijkt verder dat in de gebouwen Zuid, Noord en Noordwest de mogelijke aanwezigheid van vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen op voorhand niet kan worden uitgesloten. Verder blijkt de zijgevel van gebouw Zuid ook in potentie geschikt als vaste rust- en verblijfplaats voor de steenmarter. Verblijfplaatsen van overige (strikt) beschermde diersoorten en (strikt) beschermde plantensoorten zijn door het ontbreken van geschikt habitat niet te verwachten. De onderzoeksrapportage is als bijlage bij de toelichting gevoegd.

onderzoeksconclusies en vervolgtraject

  • gierzwaluw en huismus: indien de werkzaamheden buiten het broedseizoen worden uitgevoerd en de functionaliteit van de broedplaatsen gegarandeerd blijft zijn er geen negatieve effecten te verwachten. Voorafgaand aan eventuele werkzaamheden aan het pannendak op gebouw Zuid is het uitvoeren van nader soortgericht onderzoek noodzakelijk.
  • algemene broedvogels: indien de werkzaamheden buiten het broedseizoen worden uitgevoerd zijn er geen negatieve effecten te verwachten.
  • vleermuizen: voorafgaand aan eventuele werkzaamheden aan de gebouwen Zuid, Noord en Noordwest is het uitvoeren van nader soortgericht onderzoek noodzakelijk. Bij aanwezigheid van verblijfplaatsen kan een ontheffingsaanvraag bij het bevoegd gezag noodzakelijk zijn indien de functionaliteit van de verblijfplaatsen niet kan worden gegarandeerd.
  • steenmarter: voorafgaand aan eventuele werkzaamheden aan gebouw Zuid is het uitvoeren van nader soortgericht onderzoek noodzakelijk. Indien een verblijfplaats aanwezig is en de functionaliteit daarvan niet kan worden gegarandeerd dient te worden gewerkt overeenkomstig een goedgekeurde gedragscode Flora- en faunawet of bij het bevoegd gezag een ontheffing te worden aangevraagd.

In hoofdstuk 6 en 7 van de onderzoeksrapportage zijn de noodzakelijke processtappen en de randvoorwaarden voor de tijdig te treffen mitigerende en preventieve maatregelen en een eventueel noodzakelijke ontheffingsaanvraag beschreven. Woningcorporatie Domijn zal, als eigenaar/ontwikkelaar van 'The Performance Factory', een maatregelenplan Flora- en faunawet laten opstellen en de uit te voeren werkzaamheden voor zover noodzakelijk laten begeleiden door een ecologisch deskundige.

Conclusie

Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende stelligheid worden geconcludeerd dat de Flora- en faunawet op voorhand geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3.3 Ecologische Hoofdstructuur

De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is een samenhangend netwerk van natuurgebieden en landbouwgebieden met veel natuurwaarden. De EHS heeft als doel het behouden, beschermen en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit). De EHS beoogt een bijdrage te leveren aan het realiseren en in stand houden van een (inter-)nationaal vitaal stelsel van natuurgebieden. De EHS valt niet onder de werking van de gebiedsbescherming, zoals geregeld in de Natuurbeschermingswet 1998 of de soortenbescherming, zoals geregeld in de Flora- en faunawet. De EHS is een ruimtelijk rijksbelang dat door provincies en gemeenten dient te worden vertaald in ruimtelijke plannen, zoals structuurvisies en bestemmingsplannen.

De EHS en het plangebied “Polaroidterrein - Performance Factory

Het plangebied van het bestemmingsplan “Polaroidterrein - Performance Factory” is niet gelegen op gronden die onderdeel uitmaken van de EHS of in de directe omgeving daarvan. Een verdere toetsing aan de EHS kan daarom achterwege blijven.

Conclusie

Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende stelligheid worden geconcludeerd dat de EHS geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Algemeen

De Wro en het Bro maken het mogelijk een bestemmingsplan op verschillende manieren vorm te geven. Grofweg kan gekozen worden uit de volgende planvormen:

  • a. een traditioneel gedetailleerd bestemmingsplan. Een dergelijk plan legt het beoogde gebruik van gronden en opstallen en de bebouwingsmogelijkheden van de in het plan opgenomen gronden gedetailleerd vast. De methodiek wordt wel ingezet om bestaande situaties te conserveren, maar wordt ook gebruikt om beoogde nieuwe ontwikkelingen nauwgezet te sturen;
  • b. een globaal bestemmingsplan dat nader moet worden uitgewerkt. In een dergelijk bestemmingsplan worden een of meerdere bestemmingen opgenomen, die later moeten worden uitgewerkt. Deze methodiek wordt veelal toegepast in gevallen waar de ontwikkeling van een gebied op hoofdlijnen bekend is, maar waar de concrete invulling nog moet volgen;
  • c. Een globaal eindplan. In deze planvorm wordt het ruimtelijk en functioneel streefbeeld in globale zin vastgelegd;
  • d. Een mix van bovenstaande planvormen, afhankelijk van de specifieke problemen en ontwikkelingen.

Naast dit onderscheid, dat is gebaseerd op de techniek van bestemmen, wordt verschil gemaakt tussen ontwikkelingsgerichte en beheergerichte bestemmingsplannen. Bij de keuze voor een bepaalde systematiek van bestemmingsregeling speelt een rol wat met het plan wordt beoogd: beheren of ontwikkelen.

Wijze van bestemmen

Het uitgangspunt van een bestemmingsplan is een passende bestemming toe te kennen aan de gronden in het plangebied. De bestemming bepaalt welke gebruiksdoelen of functies op grond van een goede ruimtelijke ordening zijn toegestaan.

Bij de keuze voor een bepaalde bestemming is de (gewenste) hoofdfunctie doorslaggevend. Als het ruimtelijk relevant is of als een bepaalde functie de omgeving beïnvloedt of daar eisen aan stelt, wordt gekozen voor een specifieke bestemming met eigen regels bouwen en gebruik.

Het is mogelijk om binnen de hoofdgroepen bestemmingen specifieker te maken door bijvoorbeeld ondergeschikte functies in de bestemmingsomschrijving op te nemen. Voor bijzondere ondergeschikte functies, die niet onder de algemene bestemmingsomschrijving vallen en niet conflicteren met de bestemming, wordt gekozen voor een afzonderlijke functieaanduiding.

In het voorliggende bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" is er voor gekozen om aan het gehele plangebied één verzamelbestemming toe te kennen, waarin alle gewenste functies worden mogelijk gemaakt. De bedrijfsactiviteiten van het bedrijf "Impossible" en een deel van de bedrijfsactiviteiten van de Nationale Reisopera vallen niet onder de werking van de verzamelbestemming. Deze specifieke ondergeschikte functies worden mogelijk gemaakt via een passende functieaanduiding.

6.2 Indeling planregels

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende verbeelding waarop de diverse bestemmingen zijn aangegeven. De regels en de verbeelding dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

  • a. Hoofdstuk 1 - Inleidende regels;
  • b. Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels;
  • c. Hoofdstuk 3 - Algemene regels;
  • d. Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit hoofdstuk bevat inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan “Polaroidterrein - Performance Factory”. In Artikel 1, Begrippen, zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee wordt een eenduidige interpretatie van de begrippen vastgelegd. Artikel 2, Wijze van meten, geeft bepalingen over hoe onder meer de hoogtes van gebouwen en de inhoud van gebouwen gemeten moeten worden en hoe bepaalde eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving - de juridische vertaling - van de verschillende in het plangebied voorkomende en op de verbeelding opgenomen bestemmingen. Bij de indeling van de bestemmingsregels wordt conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012 een vaste volgorde aangehouden. De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

  • a. bestemmingsomschrijving (omschrijving van de toegestane functies en gebruiksdoelen);
  • b. bouwregels (regels waaraan de bebouwing dient te voldoen);
  • c. nadere eisen (regels op grond waarvan bij een omgevingsvergunning nadere eisen aan bouwwerken en de situering daarvan kunnen worden gesteld);
  • d. afwijken van de bouwregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels);
  • e. specifieke gebruiksregels (regels die aangeven welk specifiek gebruik verboden is);
  • f. afwijken van de gebruiksregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de gebruiksregels);
  • g. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden noodzakelijk is);
  • h. omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden er een omgevingsvergunning voor het geheel of gedeeltelijk slopen van een bouwwerk noodzakelijk is);
  • i. wijzigingsbevoegdheid (regels die aangeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden onderdelen van het plan gewijzigd kunnen worden).

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, bestaande uit:

  • a. de anti-dubbeltelregel (een wettelijk voorgeschreven regel die bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft);
  • b. de algemene bouwregels (regels waarin is bepaald onder welke voorwaarden gebouwen mogen worden onderkelderd);
  • c. de algemene gebruiksregels (regels op grond waarvan het verboden is gronden en bouwwerken te gebruiken, te laten gebruiken of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel dat niet in overeenstemming is met de in dit bestemmingsplan aan die grond gegeven bestemming(en);
  • d. de algemene aanduidingsregels;
  • e. de algemene afwijkingsregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouw- en/of gebruiksregels);
  • f. de algemene wijzigingsregels (regels die aangeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden onderdelen van het plan gewijzigd kunnen worden);
  • g. de algemene procedureregels (regels die verwijzen naar de wettelijk voorgeschreven procedureregels voor de toepassing van in het plan opgenomen wijzigingsbevoegdheden);
  • h. de overige regels (regels die aangeven dat op eigen terrein voldoende voorzieningen moeten worden getroffen voor het parkeren en in voorkomend geval ook voor het laden en lossen).

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 zijn regels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en het gebruik van bouwwerken en gronden. Deze wettelijk voorgeschreven artikelen bevatten regels die als doel hebben de rechtstoestand tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan vast te leggen. De "Slotregel" geeft de naam van het bestemmingsplan aan.

6.3 Beschrijving van het plan

De gronden begrepen in het bestemmingsplan “Polaroidterrein - Performance Factory” hebben de bestemming "Gemengd 3”. Voor een klein deel van het plangebied geldt de dubbelbestemming "Leiding - Hoogspanning". Daarnaast zijn voor drie specifieke functies in het plangebied functie-aanduidingen opgenomen. Het gaat daarbij om de functie-aanduidingen "kantoor", "specifieke vorm van bedrijf - specifiek bedrijf met volgnummer 1" en "specifieke vorm van bedrijf - specifiek bedrijf met volgnummer 2" .

bestemming "Gemengd 3"

Gronden met de bestemming "Gemengd 3" zijn bestemd voor bedrijfsactiviteiten en functies uit de hoofdgroepen Bedrijven, Cultuur en Ontspanning, Dienstverlening, Maatschappelijk en Sport die zijn genoemd in de categorieën A en B van de bij deze regels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging (bijlage 1), praktijkruimten, textielbewerking, houtbewerking, metaalbewerking, buitensportvoorzieningen en stadslandbouw met de daarbij behorende voorzieningen zoals onder meer parkeren en een kantine/bedrijfsrestaurant. Op gronden met deze bestemming is naar aard en omvang en openingstijden ondergeschikt aan de hoofdfunctie tevens verkoop van producten en aanverwante artikelen toegestaan. Via een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid kunnen ook bedrijfsactiviteiten en functies worden toegestaan die niet zijn genoemd in de categorieën A en B van de bij deze regels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging (bijlage 1), op voorwaarde dat deze bedrijfsactiviteiten of functies wel passen binnen het concept 'The Performance Factory' zoals beschreven in het Ambitiedocument Polaroid. Voor alle binnen deze bestemming toegestane functies geldt als specifieke gebruiksregel dat deze niet mogen conflicteren met of belemmerend mogen werken op de bedrijfsvoering van het in gebouw Noord aanwezige fotochemische productiebedrijf en/of van het in gebouw Zuid te vestigen operaproductiebedrijf. Via een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid is het ook mogelijk om horeca-activiteiten toe te staan, op voorwaarde dat deze naar aard, omvang en openingstijden ondergeschikt en gerelateerd zijn aan de hoofdfuncties en passen binnen het concept 'The Performance Factory' zoals beschreven in het Ambitiedocument Polaroid. De bestemming bevat wijzigingsbevoegdheden voor het onder voorwaarden toestaan van geluidgevoelige functies respectievelijk het toestaan van openbaar parkeren.

dubbelbestemming "Leiding - Hoogspanning"

Gronden met de dubbelbestemming "Leiding Hoogspanning" zijn mede bestemd voor de aanleg, instandhouding en bescherming van een ondergrondse 110 kv hoogspanningsleiding. Op gronden met deze bestemming mag alleen ten dienste van de daar mede geldende andere bestemmingen worden gebouwd indien dat niet conflicteert met de veiligheid van de leiding.

functieaanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1"

De functie-aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 1" is toegekend aan gebouw Noord. In dit gebouw is het fotochemische productiebedrijf gevestigd dat is opgericht als doorstart van het voormalige "Polaroid". Op de gronden met deze functie-aanduiding mogen, in aanvulling op hetgeen is toegestaan binnen de bestemming "Gemengd 3", tevens of in hoofdzaak bedrijfsactiviteiten worden uitgeoefend ten behoeve van een fotochemisch productiebedrijf. Onder een fotochemisch productiebedrijf wordt verstaan: een bedrijf dat fotochemische producten vervaardigt. Onder fotochemische producten wordt hierbij verstaan: het produceren van producten en ontwikkelaars die passen in instant fotocamera's, het produceren van fotocamera's en het uitvoeren van speciale verpakkingsactiviteiten.

functieaanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 2"

De functie-aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - 2" is toegekend aan het gedeelte van gebouw Zuid waarin de Nationale Reisopera zich zal vestigen. Op de gronden met deze functie-aanduiding mogen, in aanvulling op hetgeen is toegestaan binnen de bestemming "Gemengd 3", tevens of in hoofdzaak bedrijfsactiviteiten worden uitgeoefend ten behoeve van een operaproductiebedrijf. Onder een operaproductiebedrijf wordt verstaan: een bedrijf met verblijfs-, oefen-, opslag- en werkruimten annex machinale hout- en metaalbewerking voor vervaardiging van decors ten behoeve van een reizend opera- en orkestgezelschap.

functieaanduiding "kantoor"

De functie-aanduiding "kantoor" is toegekend aan bedrijfsgebouw Noordwest, dit is het voormalige kantoorgebouw van Polaroid. Op de gronden met deze functie-aanduiding mogen, in aanvulling op hetgeen is toegestaan binnen de bestemming "Gemengd 3", tevens of in hoofdzaak zakelijke dienstverlening en kantooreenheden worden gevestigd.

De Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging

Als bijlage bij de planregels behoort een Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging, gebaseerd op de gehanteerde indeling uit de in 2009 herziene publicatie "Bedrijven en milieuzonering" van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). Deze specifieke bedrijvenlijst wordt toegepast voor de gemengde gebieden binnen een plangebied, die gekenmerkt worden door een mix van stedelijke functies en waarvoor de bestemming “Gemengd” of “Centrum” geldt. Gemengde gebieden zijn gebieden met een matige tot sterke functiemenging, bijvoorbeeld een stadscentrum met winkels, woningen, horeca en kleine bedrijven. In een dergelijk levendig en dynamisch gebied is het de vraag welke bedrijfsmatige activiteiten en andere milieubelastende functies nog aanvaardbaar zijn. De VNG-brochure bevat een specifieke bedrijvenlijst met functies die passen in een gemengd gebied. Een specifieke Staat van bedrijfsactiviteiten voor gebieden van functiemenging is wenselijk, omdat de activiteiten in dergelijke gebieden qua schaal sterk kunnen verschillen van de activiteiten op bijvoorbeeld een bedrijventerrein. In de lijst voor functiemenging wordt gekozen voor een andere categorieaanduiding dan in de algemene Lijst van bedrijfstypen. De activiteiten in de Staat van bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging bestaan uit de categorieën A, B of C, waarmee een beoordeling van de planologische toelaatbaarheid van activiteiten binnen een gemengd gebied mogelijk is. Binnen een dergelijk gebied wordt het werken met de van oudsher bestaande minimumafstanden niet doelmatig geacht.

De betekenis voor de toelaatbaarheid van activiteiten is als volgt:

Categorie A:

Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend.

Categorie B:

Activiteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden (er is sprake van afzonderlijke gebouwen).

Categorie C:

Activiteiten, zoals genoemd onder B, waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

Voor de toelaatbaarheid van deze activiteiten gelden de volgende randvoorwaarden:

  • het betreft kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
  • productie en/of laad- en loswerkzaamheden vinden uitsluitend in de dagperiode plaats;
  • de activiteiten (inclusief opslag) geschieden hoofdzakelijk inpandig;
  • activiteiten uit categorie C beschikken daarnaast over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur.

Ambitiedocument Polaroid

Als bijlage bij de planregels behoort eveneens het in paragraaf 4.1.3 van deze toelichting beschreven Ambitiedocument Polaroid. Het Ambitiedocument Polaroid dient bij binnenplanse afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden mede als toetsingskader voor de afweging of niet in de Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging genoemde bedrijfsactiviteiten en functies passen binnen het concept 'The Performance Factory'.

6.4 Handhaving

Bestemmingsplannen zijn bindend voor iedereen: burgers, ondernemers en de overheid zelf. Het is een juridisch kader voor burgers en ondernemers waaruit kan worden afgeleid wat de eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de planologische mogelijkheden in juridische zin zijn op percelen in de directe omgeving. Aan de andere kant kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen als er sprake is van gebruik en/of bebouwing die niet in het bestemmingsplan passen.

In het kader van de bedrijven- en milieu-inventarisatie is onderzocht in hoeverre de functies die in het plangebied voorkomen in overeenstemming zijn met het geldende bestemmingsplan en bij geconstateerde afwijkingen eventueel in het voorliggende bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" gelegaliseerd kunnen worden. Uit dit onderzoek is gebleken dat binnen het plangebied diverse functies aanwezig zijn die niet passen in het geldende bestemmingsplan. Dit zijn echter allemaal functies die passen binnen het concept "The Performance Factory", zoals dat is vastgelegd in het Ambitiedocument Polaroid, dat de inhoudelijke basis vormt voor de mix van functies die in het voorliggende bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" worden toegestaan.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Het hoofddoel van het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" is de gewenste toekomstige situatie planologisch-juridisch vast te leggen. De gronden in het plangebied zijn eigendom van woningcorporatie Domijn.

Exploitatieovereenkomst

Domijn is verantwoordelijk voor de realisatie van de gewenste herontwikkeling van het voormalige Polaroidterrein op basis van het concept "The Performance Factory". De gemeente Enschede heeft daarbij alleen een faciliterende rol. Het verhaal van de gemeentelijke kosten wordt geregeld via een met Domijn te sluiten (anterieure) exploitatieovereenkomst. Zodra de exploitatieovereenkomst gesloten is zal daarvan overeenkomstig het bepaalde in artikel 6.24 Wro in de "Huis aan Huis" mededeling worden gedaan.

Geen exploitatieplan noodzakelijk

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening dient de gemeenteraad voor gronden waarop een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is voorgenomen een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen gronden anderszins is verzekerd. Het voorliggende bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" voorziet niet in de realisatie van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Het door de gemeenteraad vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet noodzakelijk.

Conclusie:

Gelet op het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het kostenverhaal voldoende anderszins is verzekerd. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan "Polaroidterrein - Performance Factory" voldoende aangetoond.