direct naar inhoud van 4.2 Projectprogramma Boddenkamp
Plan: Boddenkamp
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0153.20100466-0002

4.2 Projectprogramma Boddenkamp

De gemeente Enschede heeft ondermeer de doelstelling om de stad sociaal-economisch te versterken. In diverse beleidskaders wordt de Boddenkamp genoemd als herontwikkelingslocatie en stedelijk vernieuwingsgebied. In het projectgebied, dat overigens een groter gebied betreft dan het plangebied, is onder andere ruimte om een geheel nieuwe woonbuurt te ontwikkelen. De doelgroep met hogere inkomens en een stedelijke leefstijl kan daar, gezien de gunstige ligging nabij het centrum met al zijn voorzieningen, gefaciliteerd worden. Een dergelijke buurt stelt ook eisen aan de directe omgeving, hetgeen expliciet in de opgave wordt meegenomen.

Doel

Het projectprogramma beschrijft de kaders waarbinnen ontwikkelingen in het projectgebied "De Boddenkamp" kunnen plaatsvinden en vormt daarmee het toetsingskader voor alle vervolgstappen en initiatieven.

Structuren op hoofdlijnen

De wijk Boddenkamp moet in de toekomst één geheel zijn. In de bestaande omgeving zijn veel kwaliteiten aanwezig, waarvan de nieuwe buurt kan profiteren. De nieuwe buurt moet aantakken op bestaande structuren, belangrijk zijn daarbij de straten naar het Van Heekpark, door één of meerdere van de straten een vervolg te geven in de nieuw te ontwikkelen buurt ontstaat al snel samenhang.

Vanuit de Boddenkamp moet er straks een aantrekkelijke looproute zijn naar het park en naar de binnenstad. Het zuidelijke deel van de Deurningerstraat wordt in de toekomst een autoluwer gebied, hier kan het aanloopstratenmilieu goed vorm krijgen. Voor het slagen van dit milieu is het zaak dat de nieuwe buurt in Boddenkamp ook hier aansluiting mee zoekt. Centraal in de nieuwe buurt moet een openbare ruimte komen als drager van de wijk waar veel van genoemde routes en structuren samenkomen, beginnen, eindigen of doorheen gaan.

afbeelding "i_NL.IMRO.0153.20100466-0002_0015.jpg"

Figuur 13: Vormconcept Boddenkamp

Verkeer

Infrastructuur

De wegen die het gebied Boddenkamp omsluiten (Hengelosestraat, Deurningerstraat en Boddenkampsingel) hebben een verkeersfunctie. Het aantal in- en uitritten op deze wegen dient beperkt te blijven.

De Hengelosestraat is heringericht in verband met de aanleg van de HOV-West. De in de middenberm gelegen busbaan is in de dwarsrichting tussen de Boddenkampsingel en het Fortuynplein niet oversteekbaar. Dit betekent dat via in- en uitritten van de aanliggende percelen alleen rechtsaf bewegingen mogelijk zijn.

De Boddenkampsingel zal in de nabije toekomst op een aantal kruispunten worden aangepast, waardoor de doorstroming op deze route zal verbeteren.

De Deurningerstraat kent eveneens een aantal knelpunten. De combinatie invalsweg en winkelbestemming leidt voortdurend tot problemen met betrekking tot het parkeren, fietsverkeer en doorstroming van overig verkeer. In de toekomst zal de Deurningerstraat zijn functie als verkeersader behouden, daarbij zal de kruising met de Raiffeisenstraat opnieuw ingericht moeten worden. Het deel tussen de Raiffeisenstraat en de Molenstraat zal als 30 km-gebied ingericht worden.

Verblijfsgebied

Het gebied Boddenkamp zelf zal worden ingericht als verblijfsgebied (30 km zone). Dit betekent dat er ter plekke van de ingangen een “poortconstructie” komt. Dit zal veelal een in-/uitritconstructie zijn met een verkeersbord 30 km. Landelijke richtlijnen geven aan dat er in dit verblijfsgebied sprake moet zijn van traditionele wegprofielen. Dat wil zeggen trottoir-rijbaan-trottoir, eventueel met parkeerhaven.

Parkeren

Het is zinvol om het parkeren in dit gebied vanaf het begin te reguleren (betaald parkeren met vergunninghouders). Ervaring leert dat anders uit het centrum een onaanvaardbare parkeerdruk ontstaat. De parkeernormen voor de in te vullen functies in dit gebied zijn aangegeven in het Mobiliteitsplan 2004-2015. Kantoren moeten de benodigde parkeercapaciteit op eigen terrein inpassen. In hoeverre dit ook voor woningen geldt, hangt af van het type woning en de inrichting van de openbare ruimte.

Fietsroute

De huidige Kottendijk is als fietsroute belangrijk. In het ontwerp zal ook, bij aanpassing van de Kottendijk, rekening gehouden moeten worden met een goede fietsroute van noord naar zuid.

In het fietsnetwerk is, overeenkomstig de gekozen aanpak in Roombeek, ook een verbinding voor fietsers, parallel aan de HOV-verbinding opgenomen.

HOV-Noord

In het stelsel van busbanen dat in Enschede in ontwikkeling is, ontbreekt nog een deel van de HOV-Noord, de verbindende schakel tussen Roombeek en de Hengelosestraat. Dit traject passeert het gebied Boddenkamp, onderdeel van de Spoorzone. De HOV stelt eisen aan het tracé en aan de inrichting van het tracé. Ten aanzien van de inrichting van het tracé geldt als randvoorwaarde dat de bus dient te beschikken over een eigen baan, dan wel dat de doorstroming gegarandeerd wordt door andere ingrepen in de infrastructuur en verkeersregeling.

In het door de gemeenteraad in 1999 vastgestelde beeldkwaliteitplan voor de HOV-assen zijn diverse uitgangspunten opgenomen voor de realisatie van de HOV. Het betreft de betrouwbaarheid, hoogfrequentie, rij/reissnelheid, uitstraling en herkenbaarheid, comfort en onderdeel van het stedelijk leven en de stedelijke ruimte.

Vanuit deze optiek zijn de diverse tracévarianten in het verleden beoordeeld. Daarnaast spelen elementen als vervoerspotentieel, inpassing in het groen en de stad een rol bij de tracékeuze.

Bovengenoemde uitgangspunten zijn gehanteerd bij de uitwerking van de diverse HOV-assen. Ten aanzien van de uitwerking van de HOV-Noord is ervoor gekozen om de as meer aan te laten sluiten bij de omgeving, die in belangrijke mate bepalend is voor de ruimtelijke vormgeving van de as. Het bovenstaande houdt in dat een vrije busbaan wordt gerealiseerd, waar hoogfrequent een bus overheen rijdt. Hierdoor is een betrouwbare dienstregeling mogelijk en is de snelheid van dien aard dat deze concurrerend is met het autoverkeer. Op de kruispunten krijgt de HOV voorrang. Vanuit veiligheidsoptiek is afscheiding tussen de HOV-as en de openbare ruimte gewenst.

Conform het raadsbesluit van juni 2004 volgt de HOV-Noord in het noordelijk deel van de stad het tracé van een oude goederen spoorlijn Enschede-Lonneker. In het verleden zijn diverse variaties hierop onderzocht die in meer of mindere mate afweken van het rechte tracé. Uiteindelijk is echter ervoor gekozen dat een recht tracé ruimtelijk de beste oplossing is. In Roombeek zijn aan die lijn driehoekige groene ruimtes gekoppeld, de bleken. In het gebied Boddenkamp wordt de oude spoorlijn getransformeerd in een nieuwe busbaan, waardoor een karakteristiek historisch Enschedees structuurelement blijft behouden. Op het niveau van Enschede als geheel zal de busbaan leiden tot een kenmerkend element van stedelijke schaal. Het onverwacht zichtbaar worden van een diep perspectief, in contrast met de kleine schaal van woonstraten of buurten is een typisch Enschedees verschijnsel. Gegeven de schaal van de bebouwing aan de Deurningerstraat en de wens ook in de Spoorzone, inclusief Boddenkamp, de schaal van nieuwe bebouwing beperkt te houden, is het maken van een straatprofiel, waarin alle verkeerssoorten royaal een plek krijgen, niet goed mogelijk. De ruimtelijke inpassing van de busbaan in de nieuwe woonbuurt Boddenkamp vraagt om een goede profilering. Met een licht verdiepte aanleg van de busbaan, met hagen en met rijen bomen, kan een riant profiel worden gemaakt waaraan het prettig wonen is. In verband met de verkeersveiligheid mag het autoverkeer in de Boddenkamp de busbaan slechts op één locatie kruisen, waar in het ontwerp rekening zal moeten worden gehouden met voldoende opstelruimte en eventueel extra veiligheidsmaatregelen. Door de versterking van de stedelijke structuur door voortzetting van de busbaan uit Roombeek en de mogelijkheden om de HOV-baan in een integraal ontwerp in te passen, kan worden gesteld dat de HOV door de wijk Boddenkamp bijdraagt aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in de stad. Op de busbaan geldt net zoals in Roombeek een maximum snelheid van 30 km/uur. Op de schaal van de Spoorzone kan de Deurningerstraat en de Raiffeisenstraat een goed en continu profiel te geven en op die manier de binnenstad werkelijk uit te breiden tot aan de zone Raiffeisenstraat/ Boerenkerkhof.

Ook voor het aspect van verkeersveiligheid geldt als voordeel dat de Boddenkamp een gebied is wat volledig opnieuw moet worden ingericht. Hierdoor kan de busbaan niet alleen in ruimtelijk opzicht, maar ook in functioneel opzicht goed worden ingepast. Aangezien het bovendien een woongebied betreft waar alle verkeer maximaal 30 km/ uur rijdt en wat door zijn toekomstige inrichting geen grote verkeersstromen zal aantrekken, zijn geen grote conflicten tussen de verschillende verkeersstromen te verwachten. De aansluitingen op de Deurningerstraat en de Hengelosestraat worden vormgegeven als geregelde kruispunten, hetgeen gegeven de omstandigheden, de meest veilige oplossing is.

Wonen

Voor de Boddenkamp is met name gekozen voor versterking, er wordt ingezet op hoogwaardig wonen. De volgende drie woonmilieus zijn relevant:

  • a. centrum-stedelijk: gestapelde bebouwing in hoge dichtheid; dakterrassen, balkons en patio's dienen als privé buitenruimte; in veel gevallen gemengd met winkels, voorzieningen, kantoren en bedrijven;
  • b. stedelijk compact: dicht bebouwd en kleinschalig; grondgebonden woningen; openbaar en privé groen komen gelijkelijk voor; beperkt gemengd met andere functies;
  • c. stedelijke villa's: grote huizen met tuinen met daarnaast openbaar groen; beperkt gemengd met andere functies.

In het plangebied van onderhavig bestemmingsplan is met name gedacht aan de woonmilieus genoemd onder b en c.

Het overgrote deel van de nieuwbouwwoningen zal gerealiseerd moeten worden in het dure en het topsegment (grondgebonden). Ook kan invulling worden gegeven aan appartementenbouw. Uitgangspunt voor Boddenkamp totaal is 75% grondgebonden woningen en 25% gestapelde woningen.

Economische functies

Het gebied Boddenkamp biedt ruimte voor woningen in het segment hoogwaardig stedelijk wonen, waarbij werken aan huis mogelijk is. De realisering van woonwerkkavels voorziet in een behoefte aan kleinschalig ondernemen in de wijk en brengt de nodige levendigheid met zich mee.

In de Boddenkamp is er geen ruimte voor ontwikkeling van verspreide horeca en detailhandel. Consolideren kan wel eventueel versterken behoort tot de mogelijkheden door verplaatsing van bestaande voorzieningen in de wijk naar de Deurningerstraat en de kop van de Raiffeisenstraat. Kleinschalige kantoren zijn mogelijk langs de Hengelosestraat, de Boddenkampsingel en de Raiffeisenstraat. Dit behoort tot het singelmilieu, waar ontwikkeling tot maximaal 350 m² bedrijfsvloeroppervlak per kantoorgebouw mogelijk is. De doelgroep is de categorie zakelijke dienstverlening, zoals verzekeringsadviseurs, makelaars en advocaten.

Deelgebieden projectgebied Boddenkamp

Om de deelgebieden goed te beschrijven wordt het projectgebied ingedeeld in diverse locaties waar een samenhangende ontwikkelingsmogelijkheid gezien wordt.

afbeelding "i_NL.IMRO.0153.20100466-0002_0016.jpg"

Figuur 14: Overzicht deelgebieden Boddenkamp

Deelgebied Hoogwaardig Wonen, plangebied

In dit gebied, het voormalige bedrijventerrein, wordt de nieuwe buurt gesitueerd, waar ingezet wordt op hoogwaardig stedelijk wonen. De onderstaande kernkwaliteiten kunnen worden aangemerkt als een programma van eisen.

De Woonbuurt

Stedelijke woonbuurt met allure door grote grondgebonden panden met relatief veel binnenruimte en appartementen met dezelfde uitstraling. Rustig met veel groen maar ook met de levendigheid van de stad in de nabijheid. Dus ook auto's in de straat en af en toe een bedrijfje, praktijk, crèche of andere (culturele) functies die zich met het wonen verhouden.

De buurt voegt zich in de oude omgeving en profiteert van al bestaande kwaliteiten aan Boddenkampsingel en Hengelosestraat.

Een relatief ruim bemeten centrale openbare ruimte is de drager van de identiteit van de buurt.

Doelgroep

  • Hogere inkomens met een stedelijke leefstijl. Hoogopgeleiden gericht op de stad;
  • Jonge afgestudeerde tweeverdieners met een overeenkomstige stedelijke leefstijl;
  • Woongroepen en of andersoortige woonvormen.

Stedenbouw

  • HOV tracé goed ingepast door het gebied. Vanuit het verkeersoogpunt wordt groot belang gehecht aan het afslagpunt vlak na de kruising (met Hengelosestraat) het gebied in en uiteraard de aantakking bij de Deurningerstraat. Verloop door het gebied mag afwijken van oude spoorlijn;
  • Een samenhangende buurt met gesloten bouwblokken;
  • Relatief smalle en niet te lange straten (enige diversiteit in profiel), gecombineerd met groen, die leiden naar een rustige centrale openbare ruimte;
  • Een openbare ruimte in de vorm van een plein of plantsoen met flinke bomen ter compensatie van een relatief kleine tuin. Deze plek moet autovrij zijn;
  • Plek voor zichtbaar oppervlaktewater als kwaliteitsaspect voor de openbare ruimte;
  • Differentiatie in woningtypen om de gehele bandbreedte van doelgroep te kunnen bedienen. De architectuur en kwaliteit staat daarbij centraal;
  • Bouwblokken zien er gesloten uit maar bieden waar mogelijk wel de mogelijkheid om langs de woning achterom te lopen en fietsen achter te stallen. De hoeken van de bouwblokken bieden de mogelijkheid tot bijzondere oplossingen/bebouwing met bijvoorbeeld appartementen of woningen met de mogelijkheid tot werken aan huis;
  • Parkeren wordt opgelost met minimaal 1 parkeerplaats gekoppeld aan de woning (op de kavel, boven of ondergronds). De overig auto's parkeren in de straat (parkeernorm van 1:1,5/1,7);
  • Realiseren van aantrekkelijke loop- en fietsroutes naar het Van Heekpark en naar de binnenstad;
  • Woonwijk die in originele staat blijft. Stedenbouwkundige structuur die de tand des tijd doorstaat, blijvende waarde heeft, en dus niet onderhevig is aan modieuze veranderingen.

Woningen / kavel

  • Particulier opdrachtgeverschap waar mogelijk en binnen meegegeven architectuurkaders;
  • Grondgebonden woningen individueel herkenbaar met wel eenheid in architectuur;
  • Woningen met een verticale geleding en relatief hoge verdiepingshoogte en hoge ramen in verband met lichtinval;
  • Grote ruime woningen in 4 lagen met kap en met een variabele breedte en diepte;
  • Relatief kleine kavels. De achtertuinen zijn beperkt van omvang maar vormen tezamen een forse groene ruimte;
  • Woningen die voldoen aan woonkeur, tenzij door stedenbouwkundige/architectonische overwegingen hier niet aan voldaan kan worden;
  • Kleine voortuinen en op een aantal plaatsen wellicht geen voortuin. Beperken tot een eigen “stoepje” of een iets opgetilde begane grond of veranda om toch enige afstand tot het openbaar gebied te houden;
  • Appartementen verspreid door de buurt met zelfde sfeer en uitstraling als de andere woningen (incl. bouwhoogte), voor zowel één als tweepersoonshuishoudens of andersoortige woonvormen;
  • Kantoor aan of in huis / thuiswerken mogelijk.

Architectuur

Voor het gemeentelijk deel wordt een afzonderlijk beeldkwaliteitsplan opgesteld.

Functies

  • Wonen, waarvan circa 75% grondgebonden en 25% gestapeld. Verdeling flexibel houden afhankelijk van de markt.
  • Werken aan huis, locatie is aangewezen als 'hotspot' met ruimte mogelijkheden voor combinatie wonen-werken;
  • Werken (kantoren), aan de Hengelosestraat en de Raiffeisenstraat.
  • Centrale openbare ruimte moet een rustige autovrije plek zijn, waar men aangenaam kan verblijven, met een speelvoorziening en eventueel een kunstobject.

Stedenbouwkundig plan

afbeelding "i_NL.IMRO.0153.20100466-0002_0017.jpg"

Figuur 15: Stedenbouwkundig plan

Volgens het stedenbouwkundig plan is het van belang dat binnen het bouwblok het individuele huis te zien is. De kavels in Boddenkamp worden in particulier opdrachtgeverschap uitgegeven. Er zijn twee deelgebieden: wonen aan het park en wonen in straten. Voor beide gebieden worden beeldkwaliteitseisen opgesteld om de kwaliteit en samenhang te bewaken.