direct naar inhoud van 6.3 Indeling planregels
Plan: Spoorzone - Middengebied fase 1
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0153.20100465-0002

6.3 Indeling planregels

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende digitale verbeelding en de analoge verbeelding (papieren plankaart) waarop de diverse bestemmingen zijn aangegeven. De verbeelding en de regels dienen in samenhang te worden bekeken.


De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

Hoofdstuk 1 - Inleidende regels;

Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels;

Hoofdstuk 3 - Algemene regels;

Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels.

In deze paragraaf worden de regels per hoofdstuk toegelicht.

6.3.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan “Spoorzone - Middengebied fase 1”. Hoofdstuk 1 bestaat uit de navolgende artikelen:

Artikel 1 - Begrippen

In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, waarmee een eenduidige interpretatie van deze begrippen is vastgelegd.

Artikel 2 - Wijze van meten

Dit artikel geeft bepalingen hoe onder meer de hoogtes van gebouwen en de inhoud van gebouwen gemeten moeten worden en hoe bepaalde eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

6.3.2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die in het plangebied voorkomen. Voor ieder gebied op de plankaart is de bestemming weergegeven. Als op de plankaart een bouwvlak is opgenomen, is de hoofdregel dat de hoofdgebouwen binnen de bouwgrenzen dienen te worden opgericht. Bij de indeling van de bestemmingsregels wordt conform de SVBP 2008 een vaste volgorde aangehouden. De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

  • bestemmingsomschrijving (omschrijving van de toegestane functies en gebruiksdoelen);
  • bouwregels (regels waaraan de bebouwing dient te voldoen);
  • nadere eisen (regels op grond waarvan nadere eisen aan bouwwerken en de situering daarvan kunnen worden gesteld);
  • afwijken van de bouwregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de bouwregels);
  • specifieke gebruiksregels (regels die aangeven welk specifiek gebruik verboden is);
  • afwijken van de gebruiksregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de gebruiksregels);
  • wijzigingsbevoegdheid (regels die aangeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden onderdelen van het plan gewijzigd kunnen worden).

Hieronder worden de diverse bestemmingsregels kort toegelicht.

Artikel 3 Kantoor

De bestemming "Kantoor" is toegekend aan de gronden met de bestaande bebouwing van het Kantongerecht aan de Molenstraat 23.

Artikel 4 Maatschappelijk

De bestemming "Maatschappelijk" is toegekend aan de gronden met de bestaande bebouwing aan de Molenstraat 25-25a-27, in gebruik door orthodontiepraktijk Euregio en de Stichting Volksuniversiteit Enschede. Gronden met deze bestemming zijn bedoeld voor maatschappelijke voorzieningen, die zijn genoemd in de categorieën A en B uit de hoofdgroep Maatschappelijk van de bij deze regels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging (bijlage 1).

Artikel 5 Verkeer-Verblijfsgebied

De bestemming “Verkeer-Verblijfsgebied” is bestemd voor gebiedsontsluitingswegen, erftoegangswegen en woonerven. Deze bestemming richt zich dan met name op langzaam verkeer en draagt het karakter van een verblijfsgebied. Dit zijn voornamelijk de 30 km/uur zones waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd. Op de voor “Verkeer-Verblijfsgebied“ aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken worden gebouwd ten dienste van deze bestemming, zoals straatmeubilair, nutsvoorzieningen en speelvoorzieningen.

Artikel 6 Woongebied

De bestemming "Woongebied" is een gebiedsgerichte bestemming waar de volgende functies mogelijk zijn:

- wonen, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis;

- maatschappelijke voorzieningen die zijn genoemd in de categorieën A en B van de bij de planregels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging tot een maximum bruto-vloeroppervlak van 9.000 m²;

- kantoren tot een maximum bruto-vloeroppervlak van 2.000 m² en met een maximum van 200 m² bruto-vloeroppervlak per kantooreenheid per bouwperceel;

- een kleinschalige, buurtgerichte horecavoorziening met terras, met dien verstande dat de horeca beperkt is tot categorie A van de bij deze regels behorende Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging (bijlage 1). Deze functie is uitsluitend toegestaan aan de Gemeentewerfstraat binnen een zone van 50 meter ter weerszijden van de bestemming "Verkeer-Verblijfsgebied";

- detailhandel, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding "detailhandel" (perceel Molenstraat 87).

Binnen deze globale bestemming zijn tevens wegen, paden, verblijfsgebieden, groenvoorzieningen, water en andere binnen een woongebied voorkomende functies toegestaan.

Voor deze bestemming wordt voor het wonen een ruime bestemmingsomschrijving gehanteerd, waarbinnen allerlei soorten woonvormen zijn toegestaan. Er is geen onderscheid gemaakt tussen vrijstaande-, halfvrijstaande-, aaneengesloten- en gestapelde woningen. Tevens wordt onder wonen verstaan kleinschalige woonvormen, waarin ondersteuning voor de dagelijkse levensbehoeften en/of zorg op maat wordt verleend aan de bewoners.

In de planregels zijn algemene bouwregels opgenomen voor de bouw van hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken, zoals erf- en perceelafscheidingen en speelvoorzieningen. Voor nutsvoorzieningen gelden daarvan afwijkende bepalingen.

Voor woningen met de voorgevel aan de Gemeentewerfstraat geldt een aanvullende bepaling dat voor de begane grond een minimale verdiepingshoogte geldt van 4,75 meter. Deze bepaling is opgenomen ter bevordering van de mogelijkheden voor werken aan huis.

De beleidsuitgangspunten voor aan huis gebonden beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten hebben een juridische vertaling gekregen in de specifieke gebruiksregels binnen de bestemming "Woongebied". Het plangebied is beleidsmatig aan te merken als 'hot spot' met ruime mogelijkheden voor werken aan huis tot maximaal 49% van het bebouwd oppervlak per bouwperceel. De uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis in samenhang met wonen is toegestaan onder bepaalde ruimtelijke en functionele randvoorwaarden.

De bestemmingsregels bevatten enkele flexibiliteitsbepalingen, waardoor het mogelijk is om in de concrete situatie bij een omgevingsvergunning af te wijken van de regels voor de uitoefening van aan huis gebonden bedrijfsmatige activiteiten in een hogere milieucategorie.

Ook is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om een flexibele uitwisseling van functies in de toekomst mogelijk te maken.

6.3.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, bestaande uit de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels.

Artikel 7 bevat de Anti-dubbeltelregel.

In dit algemene artikel wordt geregeld dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

In artikel 8 (Algemene gebruiksregels) is een algemeen gebruiksverbod opgenomen.

Artikel 8 bevat enkele algemene bouwregels ten aanzien van de mogelijkheden voor ondergronds bouwen.

In artikel 9 (Algemene gebruiksregels) is een algemeen gebruiksverbod opgenomen.

Artikel 10 geeft de Algemene aanduidingsregels.

In de Algemene aanduidingsregels zijn (beperkende) regels met betrekking tot het gebruik of het bouwen opgenomen voor de verwezenlijking van de bestemmingen, die zijn gekoppeld aan zones die aan ruimtelijk relevante, sectorale regelgeving zijn ontleend. Het betreft regels die zijn gekoppeld aan gebiedsaanduidingen. Een gebiedsaanduiding is een aanduiding die verwijst naar een gebied waarvoor bij de toepassing van het bestemmingsplan specifieke regels gelden of waar nadere afwegingen moeten worden gemaakt. In de planregels zijn specifieke regels opgenomen met betrekking tot de aanduiding "Wro-zone-wijzigingsgebied", waardoor aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid is toegekend om voor het als zodanig aangeduide gebied de bestemming "Kantoor" te wijzigen in de bestemming "Woongebied". Daarnaast is binnen de groep van gebiedsaanduidingen gebruik gemaakt van de groep overig en zijn in dit artikel specifieke regels opgenomen ten behoeve van de bescherming en het beheer van waardevolle bomen.

Regels ten aanzien van bescherming van monumentale en bijzondere, waardevolle bomen

Bij de inventarisatie van het bomenbestand in het plangebied is onderzocht welke beschermwaardige bomen aanwezig zijn, die een beschermingszone behoren te krijgen. Beschermwaardige bomen zijn bomen, die duurzaam in stand gehouden dienen te worden, beeldbepalend zijn en optimaal hun functie (kunnen) vervullen. Voor de bepaling of een boom monumentaal of bijzonder waardevol is, wordt een aantal toetsingscriteria gehanteerd, die ook landelijk worden gebruikt. Afhankelijk van aan welke criteria een boom voldoet, wordt deze als monumentaal of bijzonder, waardevol beschouwd. Structuurbomen, die voldoen aan de criteria van beschermwaardige bomen, worden niet afzonderlijk aangeduid in het bestemmingsplan, maar worden aangegeven in een bijlage van deze plantoelichting (Lijst van beschermwaardige bomen).

Planologische bescherming in het plan wordt uitsluitend toegekend voor zover er sprake is van vitale (solitaire) monumentale en bijzondere, waardevolle bomen, die een beschermingszone hebben die van invloed is op mogelijke rechtstreekse bouwtitels van omliggende bestemmingen. In dat geval wordt die beschermingszone door middel van de aanduiding “overig - monumentale boom” of “overig - waardevolle boom” op de verbeelding van de plankaart vastgelegd. Via specifieke regels worden beperkingen opgelegd aan (bouw)activiteiten. De regels hebben ten doel om de groeiplaats van monumentale of waardevolle bomen te beschermen door bepaalde werkzaamheden onder de kroonprojectie of in de wortelzone van een als zodanig gekwalificeerde boom aan een aanlegvergunning te verbinden. De beschermingszone van de monumentale en waardevolle boom bestaat uit het gebied binnen een afstand van 2 meter van de maximale kroonprojectie van die boom.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van de in de regels omschreven (bouw)verboden, indien wordt aangetoond dat door het bouwen en/of gebruik van de gronden de conditie, levensverwachting, groeiplaats en (beeld)kwaliteit van de boom niet wordt aangetast. Ten behoeve van het verlenen van een omgevingsvergunning kunnen burgemeester en wethouders een bomen effect rapportage van een erkend boomtaxateur verlangen, waaruit blijkt dat de bouw of werken en/of werkzaamheden geen onevenredige gevolgen hebben voor de levensvatbaarheid en de ruimtelijke, monumentale of ecologische betekenis van de boom. Een erkend boomtaxateur is een boomdeskundige die is aangesloten en erkend door de Nederlandse Vereniging van Taxateurs van Bomen (NVBT) en officieel is geregistreerd als boomtaxateur.

Daarnaast is een wijzigingsbevoegdheid in het plan opgenomen om de aanduiding “overig - monumentale boom” en/of “overig - waardevolle boom” te verwijderen, indien:

  • a. de levensverwachting van de betreffende boom door ziekte of ouderdom minder dan 10 jaar bedraagt, of
  • b. bescherming van de boom niet langer noodzakelijk is, omdat de boom wordt verplaatst, of
  • c. zwaarwegende maatschappelijke belangen dit vergen.

Artikel 11 geeft de Algemene afwijkingsregels.

Burgemeester en wethouders kunnen in een aantal concrete situaties bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit plan.

Artikel 12 geeft de Algemene wijzigingsregels.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het plan op een aantal onderdelen onder bepaalde randvoorwaarden te wijzigen.

In artikel 13 (Algemene procedureregels) zijn procedureregels opgenomen voor de wijzigingsbevoegdheid.

In artikel 14 (Overige regels) wordt ten aanzien van het parkeren geregeld dat parkeervoorzieningen in voldoende mate op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wordt aansluiting gezocht bij de parkeerkencijfers, zoals die zijn genoemd in de publicatie van het CROW “Parkeerkencijfers- basis voor parkeernormering” (2008) en wordt gebruik gemaakt van het handboek “Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom”.

Het benodigde aantal parkeerplaatsen kan worden berekend op basis van parkeerkencijfers of wordt bepaald in parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers. Parkeernormen geven het aantal beleidsmatig vastgestelde parkeerplaatsen bij een bedrijf of voorziening aan. Bij het gebruik van parkeerkencijfers moet rekening worden gehouden met de bereikbaarheid van de locatie, de specifieke kenmerken van de functie, de mobiliteitskenmerken van de gebruikers van het gebouw en met het gemeentelijk beleid. Hierbij wordt gezocht naar een evenwicht tussen zoveel mogelijk tegemoetkomen aan de parkeervraag en de optimale combinatie van leefbaarheid en bereikbaarheid.

De parkeernormen voor de in te vullen functies zijn als volgt:

- wonen: minimaal 1,5 - maximaal 1,7 parkeerplaats per woning (waarvan

0,3 parkeerplaats voor bezoekers per woning);

- werken aan huis: minimaal 1,7 parkeerplaats - maximaal 2 parkeerplaatsen

(waarvan 0,5 parkeerplaats voor bezoekers per woning);

- horeca: minimaal 5 parkeerplaatsen per 100 m² bedrijfsvloeroppervlak;

- detailhandel: minimaal 2,5 parkeerplaatsen - maximaal 3,5 parkeerplaatsen per

100 m² bedrijfsvloeroppervlak;
- kantoren met balie: minimaal 2 parkeerplaatsen - maximaal 2,5 parkeerplaatsen per

100 m² bedrijfsvloeroppervlak;

- kantoren zonder balie: minimaal 1 parkeerplaats - maximaal 1,7 parkeerplaats per 100

m² bedrijfsvloeroppervlak;

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de hoofdregel dat parkeervoorzieningen in voldoende mate op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd, mits op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien en de situering van de parkeerplaatsen het ruimtelijk beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

In het artikel “Overige regels” is tevens een algemene regel opgenomen dat in afwijking van het bepaalde elders in de regels van dit bestemmingsplan, op de gronden geen geluidzoneringsplichtige inrichtingen als bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en Vergunningsbesluit zijn toegestaan.

6.3.4 Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 tot slot, geeft een regeling voor het overgangsrecht en geeft de zogenoemde slotregel.

Artikel 15 Overgangsregels

Op grond van dit artikel worden bouwactiviteiten aan bestaande, met het plan strijdige, bouwwerken, alsmede bestaand, van het plan afwijkend, gebruik onder voorwaarden toegestaan.

Artikel 16 Slotregel

Dit laatste artikel van de planregels bepaalt op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

6.3.5 Toelichting op de bedrijvenlijst

Voor gebieden met functiemenging, zoals het plangebied "Spoorzone-Middengebied fase 1", kan op basis van de herziene publicatie "Bedrijven en milieuzonering” (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) een keuze worden gemaakt voor hantering van een specifieke bedrijvenlijst, de zgn. Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging.

Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging (bijlage 1)

Deze specifieke bedrijvenlijst wordt toegepast voor de gemengde gebieden binnen het stedelijk gebied, die gekenmerkt worden door een mix van stedelijke functies.

Gemengde gebieden zijn gebieden met een matige tot sterke functiemenging, bijvoorbeeld een stadscentrum met winkels, woningen, horeca en kleine bedrijven. In een dergelijk levendig en dynamisch gebied is het de vraag welke bedrijfsmatige activiteiten en andere milieubelastende functies nog aanvaardbaar zijn. De VNG-brochure bevat een specifieke bedrijvenlijst met functies die passen in een gemengd gebied. Een specifieke Staat van bedrijfsactiviteiten voor gebieden van functiemenging is wenselijk, omdat de activiteiten in dergelijke gebieden qua schaal sterk kunnen verschillen van de activiteiten op bijvoorbeeld een bedrijventerrein.

De activiteiten in de Staat van bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging bestaan uit de categorieën A, B of C, waarmee een beoordeling van de planologische toelaatbaarheid van activiteiten binnen een gemengd gebied mogelijk is. Binnen een dergelijk gebied wordt het werken met de van oudsher bestaande minimumafstanden niet doelmatig geacht.

De betekenis voor de toelaatbaarheid van activiteiten is als volgt:

Categorie A

Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend.

Categorie B

Activiteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden (er is sprake van afzonderlijke gebouwen).

Categorie C

Activiteiten, zoals genoemd onder B, waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

Voor de toelaatbaarheid van deze activiteiten gelden de volgende randvoorwaarden:

  • het betreft kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
  • productie en/of laad- en loswerkzaamheden vinden uitsluitend in de dagperiode plaats;
  • de activiteiten (inclusief opslag) geschieden hoofdzakelijk inpandig;
  • activiteiten uit categorie C beschikken daarnaast over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur.

In de bestemmingsregels van de bestemmingen “Maatschappelijk" en "Woongebied" is voor burgemeester en wethouders een bevoegdheid opgenomen om bij een omgevingsvergunning af te wijken voor de vestiging van een bedrijf of een voorziening dan wel wijziging of aanpassing van een bestaand bedrijf of bestaande voorziening in een bedrijf of voorziening die niet is genoemd in de bedrijvenlijst of is genoemd in één categorie hoger. Voorwaarde is dat de concreet voorgenomen activiteit van dat bedrijf of die voorziening, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de bij recht toegestane categorieën bedrijven en/of voorzieningen. Bij de beoordeling van de daadwerkelijke milieubelasting van een bedrijf of een voorziening dient te worden gelet op de volgende aspecten: potentiële geur-, stof-, geluid- of trillingshinder, lucht-, water- of bodemverontreiniging, visuele hinder, verkeersaantrekkende werking, het al dan niet continue karakter van de activiteit en externe veiligheid (gevaar).

Naast de afwijkingsbevoegdheid is in de algemene regels voor burgemeester en wethouders een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van het verschuiven van soorten bedrijven en/of voorzieningen naar een lagere of hogere milieucategorie, indien dit uit een oogpunt van milieuhygiëne dan wel als gevolg van technische ontwikkelingen wenselijk of noodzakelijk is of voor het wijzigen van de Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging door het aanvullen met nieuwe bedrijven of voorzieningen en/of het verwijderen van bestaande bedrijven of voorzieningen. Indien nieuwe bedrijven of voorzieningen in de Staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging worden opgenomen, worden zij gerangschikt onder die milieucategorie waarmee zij, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving het meest vergelijkbaar zijn.