direct naar inhoud van 3.1 Ruimtelijke karakteristieken en structuur
Plan: Usseler Es 2008
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0153.20070132-0002

3.1 Ruimtelijke karakteristieken en structuur

3.1.1 Algemene beschrijving van het plangebied

De Usseler Es ligt ten zuidwesten van de stad Enschede, aan de rand van het stedelijk gebied en sluit door zijn ligging aan bij de andere bedrijventerreinen in Enschede West namelijk, Marssteden, Josink Es, Havengebied en Grote Plooy (Grolschfabriek). Het plangebied is gelegen op een es, die ook aan de zuidzijde van de Rijksweg A35 doorloopt. Het noordelijk deel van de Usseler Es (omzoomd door Westerval, Usselerrondweg en A35) is tot plangebied aangewezen.

De Usseler Es heeft als hoofdstructuur een driedeling, namelijk: de hoger gelegen open bolling en de lager gelegen westkrans en oostkrans. In de kransen zijn de bebouwing en de weidegronden gelegen in een structuur van greppels en boomsingels, op de open bolling zijn de akkerbouwgronden gelegen in een hoog gelegen en geheel open gebied. De groenstructuur van de kransen is in de loop van de jaren verschraald en minder fijnmazig geworden.

Binnen het plangebied zijn vooral in de west- en oostkrans van het gebied enkele woningen, bedrijven, en maatschappelijke functies aanwezig. Onder de panden, waarin deze functies zijn gevestigd, bevinden zich diverse cultuurhistorisch waardevolle panden, waarvan enkele zijn aangewezen als rijks- of gemeentemonument. Daarnaast heeft de Usseler Es een grote informatiewaarde, namelijk voor wat betreft het oude landbouwkundige systeem en de bewoningsgeschiedenis. Aan de hand van de bewoningssporen en het daarin aangetroffen aardewerk lijkt er sprake te zijn van een vrijwel continue bewoning vanaf de Late Bronstijd tot en met de Late Middeleeuwen tot en met heden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0153.20070132-0002_0004.png"

Figuur 6: Luchtfoto van het plangebied Usseler Es (gezien vanuit het westen)

De aanleg van de A35 heeft de Usseler es gescheiden in een noordelijk en een zuidelijk deel. Op de es wordt de A35 (op de foto te zien van rechtsonder naar rechtsboven) ruimtelijk minder ervaren vanwege de verdiepte aanleg, maar functioneel zijn noord en zuid van elkaar gescheiden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0153.20070132-0002_0005.png"

Figuur 7: Indeling van het gebied in Westkrans; Bolling en Oostkrans

Door het plangebied loopt een belangrijke verkeersader, de Haaksbergerstraat, en door de oostkrans loopt de Usselerstroom, een beek, die een belangrijke ontwaterende functie heeft voor het zuidelijk deel van de stad. De verdere infrastructuur binnen het plangebied is bescheiden, lokaal gericht en deels aangepast door de aanleg van de Westerval en de A35. Het gebied is momenteel voor alle verkeer fysiek bereikbaar vanaf de Haaksbergerstraat en de buiten het plangebied gelegen Usselerrondweg. Maar voor het gehele gebied tussen Westerval, Usselerrondweg en Haaksbergerstraat geldt een geslotenverklaring uitgezonderd bestemmingsverkeer, fietsers en landbouwverkeer.

3.1.2 Ruimtelijke structuur

Analyse huidige structuur

De Usseler Es heeft door zijn gebruiksgeschiedenis een zeer herkenbare structuur. Er is een groot contrast tussen de openheid van de bolling en de geslotenheid van de kransen. Omdat alleen het noordelijk deel van de Usseler Es (omzoomd door Westerval, Usselerrondweg en A35) tot bestemmingsplangebied is aangewezen, wordt er slechts op dit noordelijke deel verder ingegaan. Met betrekking tot de ruimtelijke structuur kan het volgende worden genoemd.

  • Er zijn enkele ruimtelijk fraaie en cultuurhistorisch waardevolle clusters van bebouwing in de oost- en westkrans aanwezig;
  • Er is in de kransen in beperkte mate waardevolle fauna aanwezig, vooral vleermuizen en vogels, en in relatie hiermee zijn enkele bestaande groenstructuren in de kransen van belang, de Usselerstroom, en ten dele de open Es;
  • Er zijn archeologische waarden op de zuidwestflank van de bolling aanwezig;
  • De functies van de bestaande wegenstructuur en de Usselerstroom dienen zoveel mogelijk te worden behouden;
  • Verder vormt de Usseler Es (noordelijk deel) een concessiegebied van de AKZO ten behoeve van de zoutwinning en deze belangen dienen bij de planvorming in onderling overleg tussen de gemeente en de AKZO en zonder belemmeringen voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein te worden meegenomen;
  • Tenslotte zijn er diverse hoofdleidingen in het gebied aanwezig (hoogspanning, hoofdgasleiding en stadsverwarmingsleiding, hoofdrioolpersleiding, hoofdtransportwaterleiding) die dienen te worden ingepast.

Omgeving Usseler Es / Aanhechting op de stad

Rondom de Usseler Es liggen verschillende stedelijke gebieden. Ten noordwesten en ten noorden van het plangebied zijn grootschalige bedrijventerreinen gelegen (Josink Es, Marssteden en Havengebied en de eventuele toekomstige bedrijvenlocatie ‘Kop Marssteden’). Ten oosten en zuidoosten bevindt zich woongebieden van de stad (Zwering en Ruwenbos). De woonbebouwing grenst niet direct aan het plangebied. Ten zuiden grenst het plangebied aan het buitengebied, met een specifiek eigen landschappelijke karakteristiek; namelijk het zuidelijk deel van de Usseler Es. De nieuwbouw van Grolsch (de Groote Plooy) ligt ten zuidwesten bij de afslag van de Westerval vanaf de A35, als een soort van ‘landmark’ voor de westelijke bedrijventerreinen.

Direct ten zuiden van de A35 ligt aan de Haaksbergerstraat het dorp Usselo. Dit eeuwenoude buurtschap, waaraan de Usseler Es zijn naam te danken heeft, vormt de grootste concentratie van bebouwing in de (westelijke) eskrans.

Ten noordoosten van het plangebied ligt, zoals hierboven geschreven, de Josink Es. De bedrijvenlocatie Josink Es (realisatie 2005-2008) is, evenals het geplande bedrijventerrein op de Usseler Es, te typeren als een modern gemengd bedrijventerrein. Beide plangebieden, Josink Es en Usseler Es, liggen tegen elkaar aan en hebben de Usselerrondweg / Afinkstraat als plangrens. Ook landschappelijk is er een sterke relatie tussen de locaties. Door de beperkte fysiek ruimtelijke barrière tussen de beide plangebieden en de aanwezige gezamenlijke eskransstructuur kan in de toekomst een sterke synergie tussen deze beide gebieden ontstaan. Westelijk ligt het bedrijventerrein Marssteden met de nog te ontwikkelen locatie 'Kop Marssteden'. Deze locatie grenst direct aan de Usseler Es. Het in dit gebied aanwezige landschap vormde oorspronkelijk een onderdeel van de eskrans van de Usseler Es. De fysiek ruimtelijke barrière van de Westerval, door de ligging daarvan op een dijklichaam, maakt dat de synergie tussen beide gebieden in de toekomst voornamelijk functioneel zal zijn.


3.1.3 Bodem, water en hoogte

Geologie / geomorfologie en grondwater

Het gebied is opgebouwd uit een keileemlaag, dekzandlagen, eerdgronden, veldpodzolgronden en beekeerdgronden. Hierbij horen wisselende grondwaterstanden, waarbij de hoogste grondwaterstand wisselend van 15 tot 80 centimeter onder maaiveld is gelegen. Enschede kent zijn eigen waterproblematiek. In het algemeen verdroogt de bodem rond Enschede, door het stopzetten van de textielindustrie met de daarbij behorende wateronttrekking is er plaatselijk veel wateroverlast.

Grondwatertrappen

Grondwatertrappen (GT’s) zijn een indicatie voor de diepte van de grondwaterstand en de seizoensfluctuatie daarvan. Grondwatertrappen zijn een combinatie van een gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en een gemiddelde laagste grondwaterstand (GLG). Gebieden met een lage grondwatertrap zijn doorgaans gebieden waar kwel optreedt. In gebieden met grondwatertrap VI of hoger treedt doorgaans infiltratie op. De Usseler Es blijkt op het gebied van droogleggingseisen voor het grootste deel goed bebouwbaar te zijn. Een aandachtsgebied is de noordwestzone. Voor een gedetailleerde beschrijving wordt verwezen naar het Waterhuishoudingsplan. Hierin wordt beschreven dat er 27 peilbuizen in het gebied zijn geplaatst en dat gedurende een jaar de waterstanden in deze peilbuizen zijn gepeild. In delen van de westkrans moet voor de aan te leggen hoofdwegen en bedrijfskavels uitgegaan worden van beperkt ophogen (circa 30 cm) en/of het aanleggen van drainage. De wijze van ontwateren is tevens opgenomen in het Waterhuishoudingsplan (zie: de Bijlage 18 bij deze Toelichting, onder "Water"). (Verder wordt verwezen naar de Waterparagraaf [paragraaf 5.2 in dit bestemmingsplan]).

Usselerstroom

Naast de verandering van het wegen- en verkavelingspatroon ten tijde van de ruilverkaveling, is ook de beek Usselerstroom in de loop van de twintigste eeuw gekanaliseerd. De afwateringsfunctie van de Usselerstroom is daarbij geoptimaliseerd en de lange tijd van weinig betekenis zijnde beek heeft een belangrijke rol gekregen bij het voorkomen van wateroverlast in zuid Enschede en het achterland Buurse.

Hoogtekaart

Het gebied is gelegen op een van oorsprong al hoger gelegen stuwwal. De bolling van de es is door de jaren heen door het potstalsysteem nog hoger komen te liggen. Het hoogste punt van de bolling van de es ligt op ongeveer 35,00 meter plus NAP. Rondom de bolling ligt de krans van de es. Naar het oosten loopt de krans af naar circa 32,50 meter boven NAP en in het westen en noorden naar circa 28,50 meter boven NAP. Dit zorgt voor een hoogteverschil in het gebied van circa 6,50 meter.